Как не лишиться собственной квартиры. Пошел вон. Выселение собственника из жилого помещения за неуплату

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Сложный юридически и психологически вопрос, связанный с правами на жилье, пересмотрел недавно Верховный суд. Речь шла о правах гражданина на квартиру, которой он не пользовался много лет.

Судебный спор начался в Северной столице. Там почти три десятка лет назад гражданин выехал из родительской квартиры. Спустя годы, когда мать попыталась выписать его, гражданин отказался сделать это добровольно. Когда его ситуация изменилась и он после развода остался один, то попросил вселить в родную квартиру себя и своего уже взрослого сына. Местные суды с мужчиной согласились. Но у Верховного суда оказалась другая точка зрения.

Квартиру на всю семью - мужа и двух сыновей женщина получила в далеком 1980 году. Через три года старший из сыновей ушел из родительского дома, женился и стал жить в квартире супруги. Это был 1984 год. И вот с тех пор он в родительской трешке не жил. Когда спустя год у него родился сын, он прописал его в квартире матери. Спустя много лет, в 2013 году, и сын, и внук были включены в договор соцнайма как члены семьи нанимателя. Вот тогда женщина пришла в суд, требуя признать сына и внука "утратившими право пользования жилым помещением".

В ответ старший сын и внук написали встречный иск, требуя, чтобы родственники не мешали им пользоваться квадратными метрами. В местных судах хозяйка квартиры проиграла. По мнению райсуда, жить в квартире может только сын. А вот внук, не живший там ни дня, право на проживание не имеет. Райсуд сказал, что покинул сын родительский кров временно. А его выезд "носил вынужденный характер" - из-за вступления в брак, а также ссоры с матерью и братом. Как доказательство в деле фигурировало заявление в полицию. Правда, свежее. Сейчас у старшего сына изменились жизненные обстоятельства - он развелся с женой и больше в ее квартире проживать не может. Ну а внук у бабушки был лишь прописан, "добровольно отказался от права пользования жильем и исполнения договора соцнайма". Апелляция не стала спорить с райсудом, но его решение подкорректировала - обязала истицу вселить в квартиру кроме сына еще и внука. Горсуд указал, что внук еще до совершеннолетия приобрел право пользования квартирой, которая "стала его местом жительства по соглашению родителей". Пока ему не исполнилось восемнадцать, он не мог сам туда вселиться, а в 2012 году парень был призван в армию. Поэтому у него "уважительная причина непроживания в квартире".

Дело дошло до Верховного суда, а там судьи не согласились с логикой своих коллег. Коллегия по гражданским делам напомнила про часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса. В ней сказано - в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор соцнайма считается расторгнутым со дня выезда. Временное же отсутствие жильцов изменения их прав по договору соцнайма не влечет. Последнее уточняется в статье 71 Жилищного кодекса.

Верховный суд напомнил, что при определении, навсегда ли жилец покинул квартиру, нужно руководствоваться разъяснениями его Пленума "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" (2 июля 2009 года). Там было сказано: судам необходимо выяснять, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в квартире и какой характер носит его выезд. Под вынужденным отъездом признают конфликты в семье или, к примеру, развод. Но отъезд может быть и добровольный.

А еще бывают отъезды постоянными и временными. Временный - если человек отправляется на работу в другой регион по контракту, на учебу на несколько лет или лечение. Постоянный - это когда гражданин собрал вещи и перебрался в другой регион или женился и уехал к жене, где стал жить с семьей.

На Пленуме было подчеркнуто - судам необходимо уточнить, не мешали ли гражданину жить или вселяться в квартиру. Еще один вопрос, требующий уточнения в суде, - приобрел ли ответчик право пользования другим жильем на новом месте жительства? Немаловажен и ответ на вопрос - а платил ли гражданин квартплату в период своего отсутствия? Проще говоря, исполнял ли договор соцнайма?

Если выезд был добровольный и пользоваться жильем гражданину не мешали, и свои обязанности по договору соцнайма он при этом не исполнял, иск о признании его утратившим право пользования жильем подлежит удовлетворению.

По мнению Верховного суда, в этом деле нет доказательств, что старший сын был вынужден съехать. Нет и упоминаний о конфликте тех лет. А вступление в брак и жизнь с семьей свидетельствует о постоянном характере отъезда.

Все это время гражданин не пытался снова вселиться, а с заявлением, что ему мешают въехать, пошел в полицию спустя 30 лет, и лишь после иска его матери. Нет в деле и доказательств, что он хоть копейку потратил на оплату ЖКХ.

Внук, как правильно определил райсуд, не вселялся в квартиру. Апелляция неправильно оценила его регистрацию там как соглашение родителей об определении места жительства ребенка. По статье 20 Гражданского кодекса "место жительства гражданина" такое соглашение действует для детей до 14 лет, а на момент регистрации внуку было 15.

Разбил Верховный суд и довод отца и сына, что они включены в договор социального найма в 2013 году. По мнению Верховного суда, местные суды при оценке документа не учли, что "включение ответчиков в договор в качестве членов семьи нанимателя было осуществлено формально на основании сведений об их регистрации по месту жительства".

Ни отцу, ни сыну пользоваться квартирой, платить за нее никто не мешал. Сын выехал добровольно, а внук и не въезжал. Они только сохранили регистрацию в квартире. Из этого Верховный суд сделал вывод, что нет оснований сохранить за ними право пользования квартирой.

У суда законные основания для лишения собственников прав на жилое имущество сильно ограничены. Тем не менее они есть, и помнить о них каждый владелец квартиры должен всегда. По просьбе «СП» представители юридического сообщества напоминают, кто из владельцев жилья входит в группу риска и каким образом недвижимость может у них изыматься.

Утрата права собственности за бесхозяйственность

Каким бы сомнительным это основание ни казалось с первого взгляда, но бесхозяйственность и халатность являются вескими причинами для выселения как нанимателя из муниципального жилья, так и владельца приватизированной квартиры.

Так, 293 статья Гражданского кодекса подразумевает «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» и прописывает порядок действий в таких ситуациях. Например, если владелец квартиры не смотрит за своим имуществом, отказывается его содержать и ремонтировать, а также нарушает общественный порядок в доме и мешает соседям, то органы муниципальной власти могут вынести ему предупреждение и определить сроки для проведения ремонтных работ. Однако если никаких ответных мер нарушитель не предпримет, то суд по иску администрации вправе принять решение о продаже такой квартиры с публичных торгов и выплате вырученных денег ее владельцу, кроме расходов, покрывающих ремонт жилого помещения и устранение других последствий халатности бывшего хозяина.

«Подобное решение, — приводит пример адвокат Олег Сухов , — было вынесено в ноябре 2016 года. Администрация Моршанского района Тамбовской области обратилась в суд с иском о лишении права собственности на квартиру ее нерадивых владельцев и продажи имущества с публичных торгов. Поводом к таким радикальным мерам послужило систематическое неисполнение хозяевами своих обязанностей по содержанию жилья, что привело к полной антисанитарии, порче и разрушению стен, окон и пола в квартире».

В ходе судебного разбирательства удалось выяснить, что настоящему собственнику жилье перешло по наследству после смерти матери, но вскоре в квартире произошел пожар, последствия которого до сих пор не были устранены из-за отсутствия денег у наследника. Суд, руководствуясь статьей 210 Гражданского кодекса, по которой бремя по содержанию имущества несет его владелец, а также нормами Жилищного кодекса, не допускающими бесхозяйственного обращения со своим жильем, удовлетворил исковые требования администрации. Таким образом право собственности прежнего владельца аннулировали, а на органы местного самоуправления возложили обязанность продать имущество с публичных торгов. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу.

Имущественные потери владельцев долевой собственности

Как показывает судебная практика, лишить права собственности проще на долю, чем на полноценный объект недвижимости. Это подтвердила и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Своим определением № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года она создала правовой прецедент, фактически разъяснив, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.

Вопрос о малозначительности долей судам приходится разрешать ввиду бытовых обстоятельств и невозможности приравнять формально принадлежащую собственнику часть жилого помещения хоть к какими-нибудь метрам. Разрешая подобные конфликты, судьи зачастую определяют — имеется ли в спорной квартире соответствующее доли собственника отдельное помещение, и если оно отсутствует, а ужиться на одной территории совладельцам трудно, суд принимает решение о принудительном выселении и выплате компенсации. К слову, заставить выкупить долю в квартире можно было и до выхода в свет указанного документа. Однако до сих пор речь шла лишь о незначительном метраже — в 1,2 или 3 «квадрата». Обычно суды признавали малозначительными доли меньше одной четверти и те, которые не соответствовали по площади самой маленькой комнате в квартире. Теперь же ставки значительно возросли.

Вот характерный пример. Ответчику принадлежала 1/3 доли в трехкомнатной квартире в Санкт-Петербурге. Еще в 90-х годах он приобрел ее у бывшего мужа истицы. Но стать добрыми соседями им в итоге так и не удалось. Совместное проживание превратилось в кошмар, разбираться в котором пришлось судебным органам.

Истица, на долю которой соответственно приходилось 2/3 жилплощади, пошла по судам в надежде лишить своего соседа права собственности, признав его долю незначительной, и выражала полную готовность выкупить ее. Однако мужчина исковые требования не признал и от продажи отказался. Районный и городской суды оставили иск без удовлетворения. Но Верховный Суд эти решения отменил и принял сторону истицы. Он нашел основания для принудительной реализации спорной доли и перечисления владельцу денежной компенсации, посчитав рассматриваемый случай исключительным, а также указал, что это «необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».

Лишение прав ипотечных должников

Жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка, — единственное из всех объектов недвижимости, которое можно изъять за долги даже в том случае, если другой квартиры у заемщика нет. Поэтому суды, как правило, всегда удовлетворяют исковые требования кредитора о взыскании денег с должника через продажу недвижимости с публичных торгов.

Свежий пример из судебной практики. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону в конце прошлого года выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке. Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки. Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.

«Вероятно, — говорит адвокат Олег Сухов, — подобная практика вскоре пополнится новыми исками. Но обращать взыскание на недвижимое имущество можно будет даже в том случае, если оно единственное у должника. Соответствующий законопроект разработало Министерство юстиции. Поправки к Гражданскому процессуальному кодексу позволят лишать человека его квартиры, если ее площадь будет как минимум в два раза выше установленной по метражу нормы из расчета на одного человека. По решению суда жилые объекты предлагают выставлять на публичные торги, а вырученные деньги за вычетом долга возвращать владельцам, на которые они смогут приобрести для себя жилье меньшей площади».

Закон содержит определенные правила для жильцов. Их соблюдение поможет избежать проблем с соседями, управляющей организацией и властями. Причем права и обязанности есть как у хозяина жилья, так и у членов его семьи. Вот основные аспекты.

Какие права имеет собственник жилого помещения?

Право владения означает фактическое (реальное) обладание жилой недвижимостью;

Право пользования подразумевает, что хозяин может извлекать доход от жилого помещения. Он вправе предоставить его гражданину по договору найма и договору безвозмездного пользования, а юридическому лицу - по договору аренды;

Право распоряжения - это право собственника недвижимости определить ее юридическую судьбу (продать, подарить, обменять);

Владелец квартиры имеет долю и в праве собственности на общее имущество дома (лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, земельный участок и прочее). Эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

Какие обязанности есть у владельца жилой недвижимости?

Нести бремя содержания своей недвижимости, то есть поддерживать ее в исправном, безопасном и пригодном для проживания состоянии;

Нести бремя содержания общедомового имущества путем внесения соответствующих платежей. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире;

Поддерживать жилье в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения, пользоваться жилым помещением и содержать общедомовое имущество согласно закону;

Пользоваться жильем с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем лиц, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других требований закона;

Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечить обращение с твердыми коммунальными отходами, заключив договор с региональным оператором по обращению с такими отходами.

Можно ли лишиться жилья при его ненадлежащем содержании?

Закон устанавливает следующие последствия для недобросовестного хозяина:

При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жильем, допускающем его разрушение, собственник может получить от органа местного самоуправления предупреждение об устранении нарушения, а также назначение срока для ремонта помещения;

При неисполнении хозяином жилья указаний местного органа, жилое помещение по судебному решению может быть продано с публичных торгов. Собственнику выплачиваются средства от продажи за вычетом расходов на исполнение решения суда.

Как пользуются жилым помещением члены семьи собственника?

Члены семьи вправе пользоваться жильем наравне с его собственником. Они обязаны использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Члены семьи несут солидарную с хозяином ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Однако хозяин квартиры и члены его семьи могут заключить соглашение, которым установят исключения из этих правил.

Важно: к членам семьи хозяина квартиры относятся проживающие с ним его супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в качестве членов семьи.

Как решается жилищный вопрос, когда семейные отношения прекращаются?

В случае разрыва семейных отношений право пользования квартирой за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если нет иной договоренности.

Когда бывший член семьи не имеет оснований для приобретения или пользования другим жилым помещением, его право пользования квартирой собственника может быть сохранено по решению суда на конкретный срок.

Также суд вправе обязать хозяина квартиры обеспечить иным жильем бывшего члена семьи, в пользу которого собственник исполняет алиментные обязательства, по его требованию.