Правила землепользования и застройки: разработка и использование. Новые правила застройки и землепользования: проект, изменения План землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28.03.2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП. и содержит информацию о:

• видах разрешенного использования земельного участка;
• предельные параметры разрешенного строительства (этажность, площадь);
• охранные зоны

Изучение ПЗЗ в отношении земльных участков-важная процедура,которая обязывает проводится при принятии решений о покупке земельного участка, атакже до начала строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома.

Наши специалисты помогут вам:

1. Провести анализ ПЗЗ в отношении Вашего земельного участка
2. Получить все необходимые согласования и разрешительную документацию для строительства или реконструкцию жилого или садового дома
3. Зарегистрировать построенный дом
4. Получить адрес на дом (необходимой для прописки и подключения газа)

ПЗЗ Москвы 2018
ПЗЗ Новомосковский административный округ		скачать
ПЗЗ Троицкий административный округ		скачать
ПЗЗ ЦАО		скачать 240 mb
ПЗЗ САО		324 mb
ПЗЗ ВАО		скачать 116 mb
ПЗЗ СВАО		скачать 100 mb
ПЗЗ ЮВАО		скачать 327 mb
ПЗЗ ЮАО		скачать 110 mb
ПЗЗ ЮЗАО		скачать 99 mb
ПЗЗ ЗАО		скачать 171 mb
ПЗЗ СЗАО		скачать 83 mb
ПЗЗ Зеленоградский		скачать 40 mb

Как читать ПЗЗ?

Определяем установленный вид разрешенного использования участка

1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения - "Границы территоральных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства".
2. Определить установленный вид разрешенного использования. На каждой территории есть условные обозначение видов разрешенного использованя:
   • Вариант 1 - в формате х.х.х (например 2.1.0, 2.2.0, 13.2.0). Посмотреть соответствие вида использования в Таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства .
   • Вариант 2 - в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой красным цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
   • Вариант 3 - в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой синим цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
   • Вариант 4 - обозначена литера "Ф" - территориальная зона сохраняемого землепользования (фактическое использование). В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю». Другими словами, на территориях с индексом Ф новое строительство не предусмотрено. Застройка этих территорий предполагает внесение изменений в ПЗЗ и разработку проекта планировки.
   • Вариант 5 - обозначена литера "Н" - территориальная зона на которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Определяем предельные параметры застройки.

1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения - "Границы территоральных зон, подзон территориальных зон и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства".
2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
3. Определить установленные предельные параметры. На каждой территории есть обозначенные параметры:

• Вариант 1 - в формате трех показателей, написанных в столбик (например в столбик "4", "15", "прочерк"). Первый параметр показывает максимальную плотность застройки земельных участков (тыс. кв.м./га). Второй - максимальную высоту застройки (м). Третий - Максимальную застроенность земельных участков (%). Если в качестве параметра стоит прочерк, то этот параметр не установлен.
• Вариант 2 - в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
• Вариант 3 - в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
• Вариант 4 - обозначена литера "Ф" - территориальная зона для которой установлены значения максимальной плотности застройки и(или) максиамльной высоты застройки и(или) максимальной застроенности земельных участков, равные фактическим значениям перечисленным параметрам. Это значит, что участок можно застраивать только в параметрах уже существующего ОКС. Если участок пустой, то на нем не возможно застройка без разработки градостроительной документации (проекта планировки территории).
• Вариант 5 - обозначена литера "Н" - территориальная зона, для которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Правила землепользования и застройки — важнейший документ для муниципалитета. Он разрабатывается в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса РФ. Отсутствие правил землепользования и застройки означает, что органы власти муниципалитета не смогут предоставлять участки для строительства. Каким образом разрабатываются соответствующие нормы? Каков порядок внесения в них изменений?

Правила землепользования и застройки: основной источник

Правила застройки и землепользования устанавливаются в РФ в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса — ФЗ № 190, принятого 29.12.2004 г. Если точнее, то соответствующие нормы содержатся в 4-й главе указанного закона.

Можно отметить, что правила землепользования и застройки РФ на федеральном уровне не формирует — соответствующие задачи должны решать муниципалитеты. Рассмотрим специфику принятия и корректировки соответствующих норм.

Основные сведения о правилах

В соответствии с положениями Градостроительного Кодекса, правила застройки и землепользования разрабатываются с конкретным спектром целей. К ним можно отнести:

• создание условий для развития муниципальных территорий, защиты экологии и культурных объектов, планировки соответствующих зон, привлечения инвестиций;
• реализация прав и интересов граждан, юридических лиц, обладателей участков, а также имущества, относящегося к категории объектов капитального строительства.

Структура правил, о которых идет речь, включает в себя установленный порядок их применения и корректировки, карту зонирования, а также регламенты, имеющие отношение к градостроительному процессу. Рассмотрим отмеченные элементы, которые включают в себя правила застройки и землепользования, более подробно.

Порядок применения правил

Касательно такого компонента, как порядок применения норм, о которых идет речь, можно отметить, что он включает в себя следующие основные положения:

• направленные на регулирование процесса землепользования и застройки муниципальными институтами власти;
• пункты о корректировке видов законного использования участков и имущества, относимого к объектам капитального строительства, гражданами и организациями;
• положения, касающиеся подготовки необходимой документации, имеющей отношение к планировке соответствующих территорий муниципальными институтами власти;
• параграфы о проведении необходимых публичных слушаний, касающихся аспектов землепользования и застройки;
• положения, имеющие отношение к корректировкам, которые могут вноситься в правила застройки и землепользования;
• правила, регулирующие иные аспекты процедур, связанных с процессом застройки или практикой землепользования.

Следующий компонент — это карта градостроительного зонирования. Рассмотрим ее специфику подробнее.

Карта зонирования

Карта, о которой идет речь, фиксирует границы муниципальных территориальных зон. При этом каждый участок должен относиться только к одной из них. В свою очередь, территориальные зоны обычно не предполагают наличия только одного участка. Карта зонирования включает границы, фиксирующие особый статус использования тех или иных территорий, а также те, что обозначают объекты культурного наследия.

Градостроительный регламент

Градостроительный регламент — это порядок, в соответствии с которым фиксируется правовой режим использования тех или иных земельных участков, включая пространство над ними и под их поверхностью. Данные нормы касаются как процесса застройки территорий, так и последующей их эксплуатации.

Структура градостроительного регламента определяется в соответствии со следующими ключевыми критериями:

• спецификой фактического задействования участков, а также имущества, относимого к объектам капитального строительства, в пределах тех или иных территорий;
• перспективами сочетания в рамках одной зоны различных типов использования участков (как существующего, так и планируемого);
• наличием функциональных зон, а также особенностями их развития, которые определены источниками, касающимися территориального планирования в муниципалитетах;
• спецификой конкретных типов территориальных зон;
• нормами, отражающими необходимость охраны объектов культурного наследия и природных территорий, которые относятся к категории особо охраняемых.

Градостроительный регламент распространяется на все типы участков, а также имущество, относимое к объектам капитального строительства, которые расположены в пределах тех границ, что зафиксированы на картах, относящихся к источникам градостроительного зонирования.

Рассматриваемый элемент, который входит в состав правил землепользования и застройки, фиксирует, таким образом, следующие основные аспекты:

• виды допустимого использования участков и имущества, относящегося к объектам капитального строительства;
• показатели, касающиеся величин участков, а также параметров допустимого строительства или реконструкции зданий, относимых к объектам капитального строительства;
• ограничения, касающиеся использования участков и имущества, относимого к объектам капитального строительства, которые фиксируются в соответствии с правовыми актами РФ.

Следующий важнейший элемент Градостроительного кодекса в части регулирования правил землепользования и застройки — порядок подготовки проекта соответствующих норм. Рассмотрим основные положения, касающиеся данного аспекта.

Порядок подготовки правил

Подготовка правил, о которых идет речь, может осуществляться в отношении всех муниципальных территорий, а также их частей. Разработка правил землепользования и застройки должна производиться в сопоставлении с положениями, касающимися территориального планирования, а также с требованиями различных технических регламентов. Также в рамках подготовки правил должны проводиться публичные слушания. Предполагается, кроме того, принятие к сведению предложений, касающихся разработки соответствующих норм, от заинтересованных лиц.

Утверждение правил землепользования и застройки осуществляется в несколько этапов. Прежде всего главой администрации муниципалитета принимается решение, касающееся начала подготовки соответствующих норм применительно к территориям соответствующего города или поселения, а также, если это требуется, к их частям. Человек, занимающий данную должность, может быть мэром города. Но если утверждаются правила землепользования и застройки сельского поселения, то это, скорее всего, будет глава администрации соответствующего населенного пункта.

В решении руководителя муниципалитета фиксируются сроки, в рамках которых работы по подготовке правил должны быть осуществлены. Одновременно собирается специальная комиссия, ответственная за разработку норм, — она выполняет одну из ключевых функций в аспекте издания правил, о которых идет речь.

В течение 10 дней после того, как решение, о котором идет речь, принято, опубликовываются данные о нем (в СМИ или Интернете, согласно установленным регламентам). В данном информационном сообщении фиксируются сведения о составе комиссии, о последовательности зонирования относительно территорий муниципалитета, порядок и сроки работ, связанных с подготовкой проекта правил, а также механизмы, в рамках которых заинтересованные лица могут направлять свои предложения касательно принятия норм, и иные аспекты, касающиеся застройки.

Проект правил землепользования и застройки, имеющий отношение к территориям федерального значения или объектам культурного наследия, должен быть согласован с компетентным органом власти.

В свою очередь, муниципальные структуры обязаны проверить соответствующий документ, который представлен комиссией, на предмет соответствия критериям, прописанным в техническом регламенте, а также информации в генеральных планах территории и схемах планирования. По итогам этой проверки проект может быть направлен на доработку или же, если с ним все в порядке, в адрес главы муниципалитета. Который, в свою очередь, должен инициировать публичные слушания.

Соответствующего типа общественное мероприятие организуется в соответствии с уставом муниципалитета и правовыми актами, издаваемыми представительным органом местной власти, например, городским советом. Публичные слушания могут продолжаться от 2 до 14 месяцев с момента опубликования проекта правил.

Если нормы касаются отдельных частей территории муниципалитета, то в обсуждениях участвуют владельцы участков или имущества, относящегося к категории объектов капитального строительства. Если предполагается какое-либо изменение правил землепользования и застройки в аспекте корректировки градостроительного регламента, который установлен для той или иной зоны, то слушания проводятся только на соответствующей территории. Их срок в этом случае не может превышать одного месяца.

Как только публичные мероприятия, о которых идет речь, завершаются, в проект вносятся необходимые изменения, и он предоставляется главе муниципалитета. К документу должны прилагаться протоколы слушаний, а также заключение об их результатах. В свою очередь, глава муниципалитета в течение 10 дней после получения проекта обязан направить его в представительный орган или же отклонить. Если документ не будет одобрен руководителем муниципального образования, то он должен пройти доработку.

Утверждение правил

Рассмотрим, как утверждаются правила землепользования и застройки территории муниципалитета. Ответственный за эту процедуру орган — городской совет или любой иной, выполняющий представительные функции. Исключения касательно этой нормы прописаны в 63-й статье Градостроительного кодекса. Проект правил должен быть дополнен, как мы отметили выше, протоколами слушаний, а также заключением об их результатах.

При необходимости к документу также могут прилагаться источники, которые фиксируют согласование проекта в части территорий исторического значения и объектов культурного наследия. Рассмотрев проект правил, представительный орган власти муниципалитета может принять решение: утвердить соответствующий документ или направить его на доработку.

Как только новые правила землепользования и застройки приняты муниципальным парламентом, они должны быть в установленном порядке опубликованы. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса, принятие решения об утверждении документа может быть оспорено гражданами или организациями в судебном порядке. Аналогично вправе выразить несогласие с правилами также и органы власти.

Внесение корректив в правила

Мы изучили, каким образом разрабатываются и утверждаются правила землепользования и застройки поселения или города. Рассмотрим еще один важный их аспект — порядок внесения корректив. Можно отметить, что в целом работа с ними осуществляется по тому же сценарию, что и утверждение. То есть,в соответствии с положениями, которые зафиксированы в 31-й и 32-й статьях Градостроительного кодекса.

Правила землепользования и застройки поселения или города могут быть изменены в силу следующих возможных оснований:

• документ не соответствует генеральному плану муниципалитета, схеме его планирования;
• поступили предложения, касающиеся корректировки границ зон или же изменения регламентов в градостроительной политике муниципалитета.

Как и в случае с утверждением норм, за их изменения отвечает комиссия. Правила землепользования и застройки могут быть откорректированы, если соответствующую инициативу проявят:

• исполнительные органы власти федерального уровня (если документ препятствует функционированию или размещению имущества, относящегося к объектам капитального строительства);
• исполнительные органы власти на уровне субъектов (в случае если правила мешают работе с объектами капитального строительства, но уже не федерального, а регионального значения);
• структуры власти на уровне муниципалитета (если есть необходимость модернизировать порядок управления процессами землепользования и застройки в рамках территорий города или поселения);
• физлица и организации, если реализация документа неэффективна и сопровождается нанесением вреда владельцам тех или иных видов имущества.

Как только предложение о корректировке правил поступило в комиссию, в течение 30 дней она должна подготовить заключение, отражающее рекомендации по внесению в документ тех или иных изменений или же включающее формулировки об отклонении соответствующей инициативы с указанием причин. Подписанный комиссией источник направляется главе муниципалитета, который также в течение 30 дней должен принять решение, отражающее необходимость подготовки проекта корректировок правил или включающее формулировки об отклонении соответствующей инициативы с указанием причин. Копия данного документа отправляется заявителям.

Столичная специфика

Можно отметить, что в столице РФ действуют несколько иные нормы, в соответствии с которыми утверждаются и корректируются правила застройки и землепользования. Москва — это город федерального значения. Поэтому органы власти в нем на уровень выше, чем в других населенных пунктах, которые имеют статус муниципалитетов. Более того, в Москве есть свой Градостроительный кодекс. Таким образом, непосредственное участие в разработке и утверждении правил принимают соответствующие органы власти — Правительство Москвы и Городская Дума. Однако что касается базовых положений, по которым издаются правила застройки и землепользования, Москва не слишком отличается от любого другого города. Положения в местном Градостроительном кодексе в целом подобны тем, что включены в соответствующий федеральный закон.

Аспекты подготовки правил: установление территориальных зон

Рассмотрев, как утверждаются и корректируются правила землепользования и застройки города или поселения, рассмотрим такой аспект, как установление территориальных зон. Данная процедура — неотъемлемая часть подготовки норм, о которых идет речь.

Границы территориальных зон определяются с учетом ряда критериев, а именно:

• сочетаемости в пределах одной территории различных типов использования земельных участков — как существующих, так и планируемых;
• специфики функциональных зон, а также аспектов их развития, которые определяются генеральным планом муниципалитета;
• включения тех или иных территориальных зон в Градостроительный кодекс;
• практического положения дел в области планировки и текущего землепользования;
• планов, касающихся изменения границ участков тех или иных категорий;
• необходимости предотвращения причинения вреда имуществу, которое расположено на соседних участках;
• особенностей расположения объектов исторического и культурного наследия федерального и регионального значения.

Территориальные зоны должны быть разграничены. Соответствующим демаркационным критерием могут быть: линии магистралей, а также улиц и проездов, которые разделяют потоки транспортных средств, границы земельных участков, населенных пунктов, муниципалитетов, природных объектов, а также красные линии и другие возможные границы.

Виды территориальных зон

Полезно будет также рассмотреть, какими могут быть территориальные зоны, к которым имеют непосредственное отношение правила землепользования и застройки города или поселения.

Основные разновидности территорий в рамках градостроительного зонирования:

• жилые;,
• деловые;
• промышленные;
• транспортные,;
• сельскохозяйственные;,
• рекреационные;
• особо охраняемые;
• военные,;
• те, которые относятся к зонам специального назначения.

Касательно жилых зон, то в их структуре могут присутствовать территории застройки жилыми домами различного типа (индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными). Специфика соответствующих объектов состоит в том, что на занимаемом ими пространстве могут быть размещены отдельно стоящие, установленным образом встроенные или пристроенные здания социальной или коммунальной инфраструктуры, образовательные учреждения, автостоянки, гаражи, садоводческие хозяйства.

Общественно-деловые зоны могут включать территории коммерческого назначения, а также те, что содержат объекты социальной и коммунальной инфраструктуры, и те, что задействуются при обслуживании производственной деятельности коммерческих предприятий.

Промышленные зоны, а также те, в которых размещаются объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, могут включать в свою структуру коммунальные территории, производственные зоны, а также иные, на которых есть объекты, относящиеся к инфраструктуре рассматриваемого нами типа.

Сельскохозяйственные зоны - это пашни, пастбища, сады и виноградники, многолетние насаждения, залежи, сенокосы и иные объекты, используемые в отрасли. В структуру соответствующих территорий входят дачи, садоводства, подсобные хозяйства.

Рекреационные зоны предполагают включение в них лесных территорий, парков, скверов, садов, прудов и озер, пляжей, береговых полос, а также водохранилищ. Возможно присутствие в структуре рассматриваемого типа зон иных объектов, относящихся к инфраструктуре отдыха и туризма.

Также есть зоны, относящиеся к категории особо охраняемых. В их структуре присутствуют объекты, которые имеют значение с точки зрения охраны природы, а также важные для науки, истории, культуры, эстетики, либо интересные в аспекте рекреационных задач или в силу иной ценности, и потому обладают соответствующим статусом.

Также Градостроительным кодексом предусмотрены территории, на которых могут размещаться военные объекты. Кроме того, муниципалитеты вправе самостоятельно определять иные виды зон, а также специфику использования расположенных на них участков и имущества, относящегося к объектам капитального строительства.

В столице утвердили правила землепользования и застройки. Соответствующее постановление приняли на заседании Президиума Правительства Москвы.

Утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) - очень важное событие в истории градостроительного развития Москвы. ПЗЗ являются вторым по значимости градостроительным документом после генерального плана города.

«С ноября прошлого года жители активно обсуждали правила застройки и землепользования в Москве. Были выработаны общие подходы, которые заключаются в том, чтобы обеспечить сохранение параметров существующей жилой застройки, природных территорий, в том числе особоохраняемых природных территорий, и дать развитие промышленным и производственным зонам, естественно, с соблюдением всех необходимых экологических и санитарных требований», - сказал Сергей Собянин.

В целом территории развития в Москве будут составлять немногим более 10 процентов.

Что определяют правила землепользования и застройки

Для всей территории города (кроме Троицка и Щербинки, а также территории инновационного центра «Сколково», для которых разрабатывают отдельные документы) ПЗЗ определяют:

Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

Предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства: плотность застройки, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка.

«ПЗЗ - это документ, который обеспечивает прозрачность градостроительных решений в городе Москве. Это документ, предполагающий сохранение сформировавшейся застройки на большинстве жилых территорий. В то же время ПЗЗ создаёт условия для развития города, и в первую очередь за счёт ресурсов бывших промзон», - отметила Юлиана Княжевская, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

На картах градостроительного зонирования отмечены границы объектов культурного наследия и их территорий, а также периметры зон с особыми условиями использования - водоохранных, охраняемых природных ландшафтов, особоохраняемых природных территорий и так далее.

Правила землепользования и застройки разработали на основе генерального плана Москвы и с учётом ранее принятых градостроительных решений - проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков.

С декабря 2016 года по март 2017 года прошли публичные слушания по проекту ПЗЗ в отношении территории в старых границах города. По проекту правил землепользования и застройки присоединённых территорий они состоялись ранее - c декабря 2015 года по февраль 2016 года. В ходе обсуждений от жителей города поступило более 120 тысяч замечаний и предложений. Их внимательно проанализировали и учли наиболее удачные и конструктивные.

«Все обращения были внимательно рассмотрены в установленном порядке. И на каждое замечание и предложение городской комиссией подготовлен аргументированный ответ», - сказала Юлиана Княжевская.

Основа правил землепользования

Основные принципы градостроительного планирования, которые составляют основу ПЗЗ:

Сохранение существующих параметров сложившейся жилой застройки кварталов. Это гарантировано тем, что в правилах нет иных видов разрешённого использования данных земельных участков и не увеличены параметры застройки по отношению к существующим объектам;

Развитие промышленных зон, приспособление их под объекты науки, производства и инновационных технологий, предусматривающее появление дополнительных рабочих мест;

Сохранение индивидуального жилищного строительства. Для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность - четыре-пять тысяч квадратных метров на гектар, предельная высота - 15 метров);

Сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий;

Отражение в правилах землепользования и застройки установленных законом ограничений использования земельных участков.

Зачем нужны правила землепользования и застройки

С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров. Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.

Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру внесения изменений в документ.

«При принятии ПЗЗ информация о разрешённом использовании земельных участков и объектов капитального строительства становится открытой и доступной для всех, поскольку ПЗЗ должны быть размещены на городских информационных ресурсах», - подчеркнула Юлиана Княжевская.

Таким образом, правила землепользования и застройки гарантируют москвичам и инвесторам:

Объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;

Защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);

Сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;

Единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);

Предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;

Наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.

«Кроме того, принятие ПЗЗ позволит снизить административный барьер для инвестиционного сообщества, поскольку после их принятия получение ГПЗУ сведётся к оформлению информационной выписки из ПЗЗ», - добавил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

Баланс территорий города

Утверждённые Правительством Москвы правила землепользования и застройки предусматривают следующий баланс территорий города.

Сохраняемые городские территории		Территории развития		Территории индивидуальной жилой застройки
тысяча гектаров	проценты	тысяча гектаров	проценты	тысяча гектаров	проценты
Старая Москва
Новая Москва

Таким образом, 83 процента площади Москвы в старых границах города ПЗЗ относят к сохраняемым территориям.

ПЗЗ и программа реновации пятиэтажек

Правила землепользования разработаны до того, как было принято решение о подготовке новой программы реновации пятиэтажного жилого фонда.

Когда определят перечень пятиэтажных домов, которые войдут в программу реновации, для соответствующих кварталов разработают изменения в ПЗЗ.

«Кварталы реновации по новой программе сноса ветхого жилья будут рассмотрены отдельно после утверждения данной программы и составления поадресного перечня», - сообщил Мэр Москвы.

Из чего состоит документ

Правила землепользования и застройки состоят из общей и территориальной частей. Первая оформлена в виде текстовых материалов и включает положения о порядке применения правил и внесения в них изменений. Вторая представляет собой текстовые и графические материалы, включает градостроительные регламенты и карты градостроительного зонирования территории Москвы.

Карты градостроительного зонирования выполнены в виде атласов по административным округам столицы. В качестве картографической основы использован открытый картографический фон масштаба 1:10000 Единой государственной картографической основы Москвы.

«Карта первая устанавливает виды разрешённого использования - такие, которые на сегодняшний день отнесены к основным видам разрешённого использования: детские сады, школы, объекты здравоохранения, бытового обслуживания и так далее», - рассказала Юлиана Княжевская.

Виды разрешённого использования включают:

1) основные виды разрешённого использования;

2) условно разрешённые виды использования;

3) вспомогательные виды разрешённого использования.

Вторая карта определяет границы территориальных зон и подзон, а также предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции.

В ПЗЗ установлены следующие предельные параметры застройки:

1) предельная плотность застройки земельного участка;

2) предельное количество этажей или предельная высота здания;

3) максимальный процент застроенности земельного участка.

На картах есть территории, в границах которых градостроительные регламенты не распространяются. Это:

Территории памятников и ансамблей, включённых в Единый государственный реестр объектов культурного наследия;

Территории памятников и ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия;

Территории общего пользования, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые ими, предназначенные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для лесного фонда, земель особых экономических зон, территорий, покрытых поверхностными водами, особоохраняемых природных территорий, земель запаса и сельскохозяйственных угодий.

Третья карта отображает территории, предусматривающие комплексное и устойчивое развитие. Их границы устанавливают по границам одной или нескольких территориальных зон. Также обозначены расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. Всего проектом предусмотрено более 10 территорий комплексного и устойчивого развития.

На отдельных картах не устанавливаются, а только отображаются объекты культурного наследия, границы их территорий и границы зон с особыми условиями использования территории:

Границы водоохранных зон, прибрежных защитных и береговых полос;

Границы зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;

Границы санитарно-защитных зон;

Границы охранных зон объектов культурного наследия;

Границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности;

Границы зон охраняемого природного ландшафта;

Границы защитных зон объектов культурного наследия;

Границы охранных зон особоохраняемых природных территорий;

Границы технических (охранных) зон подземных инженерных коммуникаций;

Границы технических (охранных) зон воздушных линий электропередач;

Границы технических и охранных зон метрополитена;

Границы зон охраняемых объектов.

1. Градостроительное зонирование территории города Москвы осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом. Результатом градостроительного зонирования территории города Москвы является выделение на территории города Москвы территориальных зон и подзон, определение их границ, установление в границах указанных зон и подзон градостроительных регламентов.

2. Документом градостроительного зонирования территории города Москвы являются правила землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях, определенных Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также в целях реализации Генерального плана города Москвы путем регулирования в соответствии с установленными Генеральным планом города Москвы назначением территорий и размещением объектов федерального, регионального значения использования земельных участков, использования и строительства, реконструкции объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами — правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства.

3. Правила землепользования и застройки, их изменения утверждаются законами города Москвы в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Статья 35. Содержание правил землепользования и застройки

1. Правила землепользования и застройки состоят из общей части и территориальной части. Общая часть правил землепользования и застройки включает положения о регулировании землепользования и застройки, действующие применительно ко всей территории города Москвы. Территориальная часть правил землепользования и застройки включает карту градостроительного зонирования территории города Москвы и градостроительные регламенты.

2. Общая часть правил землепользования и застройки содержит:

1) общие положения о назначении правил землепользования и застройки и о порядке регулирования землепользования и застройки;

2) общие положения о территориальных зонах, включающие:

а) характеристики видов территориальных зон, подзон;

б) положения об определении границ территориальных зон, подзон и об отнесении территорий к территориальным зонам, подзонам разных видов;

3) положения о градостроительных регламентах, в том числе о:

а) основных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

б) условно разрешенных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

в) вспомогательных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

г) определении предельных размеров земельных участков объектов капитального строительства;

д) определении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

е) видах ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства;

ж) составе и содержании градостроительных регламентов, устанавливаемых для всех территориальных зон одного вида, подзон одного вида;

4) порядок использования земельных участков, использования и строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающий:

а) порядок использования земельных участков, использования и строительства, реконструкции объектов капитального строительства, отнесенных градостроительным регламентом к основным видам разрешенного использования;

б) порядок получения разрешений на использование земельных участков, использование и строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, отнесенных градостроительным регламентом к условно разрешенным видам разрешенного использования;

в) порядок использования земельных участков, использования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, отнесенных градостроительным регламентом к вспомогательным видам разрешенного использования;

г) порядок получения разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

д) порядок использования земельных участков, объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам;

5) специальные положения о землепользовании и застройке, в том числе о:

а) использовании территорий, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации действие градостроительных регламентов не распространяется или градостроительные регламенты не устанавливаются;

б) использовании территорий достопримечательных мест, территорий в зонах с особыми условиями использования территорий;

в) использовании земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального значения;

г) использовании земель, земельных участков, зарезервированных для государственных нужд;

д) использовании земельных участков, использовании, строительстве, реконструкции объектов капитального строительства в пределах установленных Генеральным планом города Москвы территорий реорганизации, зон развития;

6) положения о применении территориальной части правил землепользования и застройки при разработке и утверждении документации по планировке территорий;

7) порядок проведения публичных слушаний по отдельным вопросам землепользования и застройки;

8) иные положения о землепользовании и застройке.

3. На карте градостроительного зонирования территории города Москвы в масштабе 1:10000 отображаются границы города Москвы, границы административных округов, границы районов города Москвы, а также отображаются в соответствующих границах:

1) территориальные зоны, подзоны и кодовые обозначения (индексы) территориальных зон, подзон, в том числе:

а) для которых установлены градостроительные регламенты;

б) для которых градостроительные регламенты не устанавливаются;

2) границы территорий объектов культурного наследия;

3) зоны с особыми условиями использования территорий;

4) установленные Генеральным планом города Москвы или в соответствии с Генеральным планом города Москвы:

а) территории линейных объектов;

б) территории общего пользования;

в) земельные участки, участки территории, предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального значения;

г) земли, земельные участки, зарезервированные для государственных нужд;

д) утратил силу.

4. При необходимости карта градостроительного зонирования части территории города Москвы может разрабатываться в масштабе 1:5000.

5. Отображению границами на карте градостроительного зонирования территории города Москвы подлежат указанные в части 3 настоящей статьи территории, земельные участки, имеющие следующие параметры:

1) территории линейных объектов и иные территории линейной конфигурации, в том числе технические зоны линейных объектов, реки и водоохранные зоны рек, бульвары, иные территории, ширина которых составляет не менее 15 метров;

2) территории, земельные участки, кроме указанных в пункте 1 настоящей части, площадь которых составляет не менее 2500 квадратных метров.

6. Иные, кроме указанных в части 5 настоящей статьи, территории, земельные участки могут отображаться на карте градостроительного зонирования территории города Москвы соответствующими условными обозначениями.

7. Территориальные зоны устанавливаются на карте градостроительного зонирования территории города Москвы в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с требованиями:

1) принадлежности каждой территориальной зоны только к одной из функциональных зон, установленных Генеральным планом города Москвы;

2) принадлежности каждой территориальной зоны к одному из тех видов функционально-планировочных образований, определенных региональными нормативами, которые входят в установленный Генеральным планом города Москвы перечень функционально-планировочных образований, формируемых в пределах соответствующей функциональной зоны;

3) выделения в отдельные территориальные зоны или выделения из состава территориальных зон:

а) особо охраняемых природных территорий, природных и озелененных территорий;

б) объектов культурного наследия;

в) линейных объектов;

г) земельных участков, участков территории, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального значения.

8. Градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации:

1) в части видов разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства — применительно к территориальным зонам;

2) в части предельных размеров земельных участков, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства — применительно к территориальным зонам или применительно к подзонам территориальных зон.

9. Градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с требованиями региональных нормативов, предъявляемыми к территориям функционально-планировочных образований, в том числе:

1) к основным видам разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства должны быть отнесены все виды использования земельных участков, объектов капитального строительства, размещение которых является обязательным на территории функционально-планировочного образования, выделенного в качестве территориальной зоны;

2) в перечень видов разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства не могут входить виды использования земельных участков, объектов капитального строительства, размещение которых на территории функционально-планировочного образования, выделенного в качестве территориальной зоны, не допускается;

3) в градостроительном регламенте должны быть указаны установленные в соответствии с региональными нормативами ограничения на размещение в пределах территориальных зон земельных участков, объектов капитального строительства, относящихся к условно разрешенным, вспомогательным видам разрешенного использования;

4) в градостроительном регламенте должна быть указана установленная в соответствии с региональными нормативами минимальная площадь земельных участков, необходимых для организации территорий общего пользования, размещения социально значимых объектов капитального строительства, обслуживающих население, территорию соответствующей зоны;

5) предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, кроме земельных участков, объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 настоящей части, должны устанавливаться исходя из установленных региональными нормативами минимальных показателей обеспеченности населения территориями общего пользования, социально значимыми объектами.

10. При необходимости градостроительные регламенты могут устанавливаться индивидуально для отдельных территориальных зон, подзон.

11. Применительно к территориям достопримечательных мест, территориям в зонах с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с требованиями федерального законодательства и законодательства города Москвы, устанавливающего режимы использования таких территорий.

Статья 36. Разработка, рассмотрение, утверждение правил землепользования и застройки, внесение изменений в правила землепользования и застройки

1. Разработка, рассмотрение, утверждение правил землепользования и застройки, внесение в них изменений осуществляются в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации и в соответствии с настоящим Кодексом.

2. Основанием для разработки проектов правил землепользования и застройки, изменений правил землепользования и застройки является план реализации Генерального плана города Москвы или иной правовой акт Правительства Москвы, в котором определены этапы и сроки выполнения работ по подготовке проекта правил землепользования и застройки или проекта внесения в них изменений.

3. Разработка правил землепользования и застройки может осуществляться единовременно применительно ко всей территории города Москвы или поэтапно применительно к частям территории города Москвы.

4. Применительно к установленным Генеральным планом города Москвы территориям реорганизации разработка территориальной части правил землепользования и застройки может осуществляться на основе проектов планировки этих территорий.

5. Применительно к установленным Генеральным планом города Москвы зонам развития разработка территориальной части правил землепользования и застройки может осуществляться на основе территориальных схем соответствующих зон развития, в том числе:

1) в границах определенными территориальными схемами зон комплексного благоустройства территорий — непосредственно на основе территориальных схем;

2) в границах определенных территориальными схемами территорий реорганизации — на основе проектов планировки таких территорий.

6. Разработку проектов правил землепользования и застройки, изменений правил землепользования и застройки организует и координирует городская комиссия с участием окружных комиссий.

7. Орган, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, представляет проект правил землепользования и застройки, проект изменений правил землепользования и застройки в городскую комиссию, которая принимает решение о представлении этого проекта на публичные слушания или о его доработке.

8. Публичные слушания по проектам правил землепользования и застройки, изменений правил землепользования и застройки организуют и проводят городская и окружные комиссии в порядке, установленном настоящим Кодексом.

9. Муниципальные собрания муниципальных образований направляют свои предложения к проекту правил землепользования и застройки, проекту изменений правил землепользования и застройки в части определения территориальных зон и градостроительных регламентов на соответствующих территориях в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Кодекса.

10. По результатам публичных слушаний городская комиссия принимает решение о внесении соответствующего проекта в Правительство Москвы. В Правительство Москвы представляются:

1) проект постановления Правительства Москвы о проекте правил землепользования и застройки, проекте изменений правил землепользования и застройки;

2) проект закона города Москвы о правилах землепользования и застройки или о внесении изменений в правила землепользования и застройки, обязательным приложением к которому и его неотъемлемой частью являются проект правил землепользования и застройки или проект изменений правил землепользования и застройки;

3) решение городской комиссии о внесении соответствующего проекта в Правительство Москвы;

4) протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний по соответствующему проекту;

5) предложения муниципальных собраний муниципальных образований к соответствующему проекту.

11. По результатам рассмотрения проекта правил землепользования и застройки, проекта изменений правил землепользования и застройки Правительство Москвы принимает решение о внесении этого проекта на утверждение в Московскую городскую Думу или о доработке указанного проекта.

12. В случае принятия Правительством Москвы решения об одобрении проекта правил землепользования и застройки, проекта изменений правил землепользования и застройки Мэр Москвы вносит в Московскую городскую Думу проект закона города Москвы о правилах землепользования и застройки или о внесении изменений в правила землепользования и застройки, обязательным приложением к которому и его неотъемлемой частью является проект правил землепользования и застройки или проект изменений правил землепользования и застройки. К указанному выше проекту закона прилагаются документы и материалы, указанные в пунктах 4 и 5 части 10 настоящей статьи.

13. Изменения в правила землепользования и застройки могут вноситься на основании:

1) актуализации Генерального плана города Москвы или внесения изменений в Генеральный план города Москвы;

2) проектов планировки территорий, территориальных и отраслевых схем в случае, когда указанные проекты не требуют внесения изменений в Генеральный план города Москвы;

3) предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов в случае, когда указанные предложения не требуют внесения изменений в Генеральный план города Москвы.

14. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки направляются в Правительство Москвы:

1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, установленных федеральным законодательством;

2) Московской городской Думой, депутатами Московской городской Думы, органами исполнительной власти города Москвы;

3) органами местного самоуправления муниципальных образований;

4) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке.

15. В случае, указанном в части 14 настоящей статьи, городская комиссия по поручению Правительства Москвы в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменений в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение в Правительство Москвы, в соответствующий орган или лицу, указанным в части 14 настоящей статьи. Правительство Москвы с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении городской комиссии, принимает решение о подготовке проекта изменений правил землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки.

16. Утвержденные правила землепользования и застройки могут быть оспорены в судебном порядке в соответствии с федеральным законодательством.

Статья 37. Утратила силу

• Глава 1. (Статьи 1—10 )
  • Статья 1.
  • Статья 2.
  • Статья 3.
  • Статья 4.
  • Статья 5.
  • Статья 6.
  • Статья 7.
  • Статья 8.
  • Статья 9.
  • Статья 10.
• Глава 2. (Статьи 11—18 )
  • Статья 11.
  • Статья 12.
  • Статья 13.
  • Статья 14.
  • Статья 15.
  • Статья 16.
  • Статья 17.
  • Статья 18.
• Глава 3. (Статьи 19—22 )
  • Статья 19.
  • Статья 20.
  • Статья 21.
  • Статья 22.
• Глава 4. (Статьи 23—27 )
  • Статья 23.
  • Статья 24.
  • Статья 25.
  • Статья 26.
  • Статья 27.
• Глава 5. (Статьи 28—30 )
  • Статья 28.
  • Статья 29.
  • Статья 30.
• Глава 6. (Статьи 31—33 )
  • Статья 31.
  • Статья 32.
  • Статья 33.
• Глава 7. (Статьи 34—37 )
  • Статья 34.
  • Статья 35.
  • Статья 36.
  • Статья 37. Утратила силу
• Глава 8. (Статьи 38—44 )
  • Статья 38.
  • Статья 39.
  • Статья 40.
  • Статья 41.
  • Статья 42.
  • Статья 43.
  • Статья 44.
• Глава 9. (Статьи 45—50 )
  • Статья 45.
  • Статья 46.
  • Статья 47. Общие положения
  • Статья 52.
  • Статья 53.
  • Статья 54.
  • Статья 55.
  • Статья 56.
  • Статья 57.
• Глава 11. (Статьи 58—65 )
  • Статья 58.
  • Статья 59.
  • Статья 60.
  • Статья 61.
  • Статья 62.
  • Статья 63.
  • Статья 64.
  • Статья 65.
• Глава 12. (Статьи 66—70 )
  • Статья 66.
  • Статья 67.
  • Статья 68.
  • Статья 69.
  • Статья 70.
• Глава 13. (Статьи 71—74 )
  • Статья 71.
  • Статья 72.
  • Статья 73.
  • Статья 74.
• Глава 14. (Статья 75 )
  • Статья 75.
• Глава 15. (Статьи 76—78 )
  • Статья 76.
  • Статья 77.
  • Статья 78.

При эксплуатации, сделках и иных операциях с недвижимостью в 2017 г. ее владельцы обязаны учитывать правила землепользования и застройки (П33). Если собственники знают, как использовать объекты и распоряжаться ими, проблем не возникает. Отметим, что чаще всего сложности связаны с распоряжением собственными земельными участками и оформлением документации на них.

На основании чего разрабатываются правила землепользования и застройки

По Градостроительному кодексу РФ, планировка и зонирование территорий производятся на основании схем планирования территорий России, субъектов страны, МО, а также генеральных планов и П33. При строительстве недвижимости используют, главным образом, генеральные планы и правила землепользования и застройки на той или иной территории.

Генеральный план утверждает поселок или городской округ. В Москве Генплан - общий для всего города.

В данном документе всегда прописан порядок развития конкретного участка на ближайший период. Также в генеральный план заносят сведения:

• о границах населенных пунктов;
• функциональных зонах (рекреационных, промзонах и т. д.), в том числе об участках обновляемой (назначение которой меняется) или сохраняемой застройки;
• зонах с особыми условиями эксплуатации, а также территориях, которые нельзя застраивать или можно с ограничениями;
• транспортных магистралях;
• метрополитене и ж/д транспорте.

Генплан создают, чтобы наметить главные задачи по развитию территорий. В документ заносят предполагаемый порядок эксплуатации зон. Цель подобных действий - максимально приблизиться к параметрам желаемого развития тех или иных территорий. В рамках проводимых работ участки делят на зоны. При этом застройка на участках может быть сохраняемой, планируемой и сохраняемой с изменением назначения.

Если не опираться на правила землепользования и застройки, информацию, необходимую для заполнения ГП3У, нельзя узнать только из генплана. В нем не упоминают о предельных параметрах - высотности и плотности зданий при возведении. Генплан - это исходная документация, на основе которой разрабатывают правила эксплуатации и застройки участков. А правила землепользования и застройки - это сводная основная документация, где прописано, как делить городские территории на отдельные зоны. Документ создают, утверждают и реализуют по местным регламентам. Отметим, сначала всегда проводят публичные слушания и только потом утверждают градостроительные регламенты.

Чаще всего правила землепользования и застройки утверждают муниципалитеты. Принять их также может:

• орган самоуправления села, поселка или иного образования, входящего в муниципалитет;
• орган субъекта федерации (если П3З устанавливают для Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя; данные города - непосредственно субъекты России).

Одной из важнейших частей правил землепользования и застройки является карта территориальных зон наряду с регламентами для каждой, а также карта зон с особыми условиями использования территорий. В правилах землепользования и застройки о территориальных зонах рассказано более подробно, чем о функциональных зонах в генплане.

В городе или поселке застройка обычно ведется в следующих зонах:

• жилых (в них строятся частные, малоэтажные и дома средней этажности, а также высотки). В жилых зонах также разрешено возводить офисные здания, торговые, спортивные и образовательные объекты;
• общественно-деловых, где размещают торговые объекты, офисы, госучреждения и т. д.;
• различных промзонах и коммунально-складских зонах, включая соединенные с общественно-деловыми;
• специальных зонах, предусмотренных для расположения разных построек коммунального хозяйства и т. д.;
• садоводческих и дачных.

На некоторых зонах возводить объекты нельзя: например, в лесопарковых, сельхоззонах и т. д.

Необходимо знать, как допустимо использовать ту или иную зону. Виды использования бывают основными, условно разрешенными и вспомогательными. Также должно быть известно, какой процент застройки и этажность считаются предельными. Применительно к некоторым объектам могут действовать индивидуальные требования, к примеру «О предельных площадях магазинов в зонах жилой застройки». В П3З также устанавливают территории, в пределах которых можно вести деятельность, связанную с их комплексным и устойчивым развитием.

Как в правилах землепользования и застройки, так и в генплане содержатся сведения о зонах с особыми условиями использования. В сведениях кратко отражена суть ряда документов, устанавливающих данные зоны.

Кроме того, в ПЗЗ включены положения более важной документации о планируемом размещении транспортных и иных линейных магистралей, а также объектов районного, федерального или регионального значения.

Правила землепользования и застройки сельского поселения могут стать основой для заполнения ГП3У, если составлены корректно.

Кто впервые разработал правила землепользования и застройки поселения

Правила застройки впервые появились в начале XX века в США. Безусловно, они отличались от современных. Однако разрабатывали ПЗЗ для решения почти тех же задач, что и сейчас. Главная цель американских правил состояла в исключении вероятности возведения несочетающихся объектов рядом друг с другом. Например, существенный вред экологии и демографическому развитию населения могло нанести размещение завода по переработке химических отходов возле жилого района и т. п.

Какие цели преследуют правила землепользования и застройки территории

В 2004 г. приняли Градостроительный кодекс РФ в новой редакции, а 29.07.2017 - изменения, которые вступили в силу чуть позже, 11.08.2017.

О том, какие задачи помогают решать правила землепользования и застройки территории, сказано в ст. 40 Градостроительного кодекса РФ:

1. Формировать условия, в которых территории МО могли бы устойчиво развиваться, а окружающая среда вместе с объектами культурного наследия - не меняться.
2. Формировать условия для планировки территорий МО.
3. Обеспечивать законные права и интересы физлиц и юрлиц, включая владельцев земельных участков и объектов капстроительства.
4. Формировать условия для привлечения инвестиций; территории и объекты капстроительства нужно использовать максимально рационально.

Задачи № 1 и № 2 больше совпадают с целями и схемой внедрения генплана. Задачи № 3 и 4 - с правилами землепользования и застройки, но только при условии безупречного выполнения всех положений Градостроительного кодекса РФ. Однако, как показывает практика, это сложно, а иногда и нереально.

Благодаря П33 намного легче определять порядок работ по градостроительству. Правила разъясняют, как выделять зоны в городе или поселке, на каких участках использование земельных ресурсов наиболее целесообразно.

При применении правил землепользования и застройки строительство на жилых территориях упорядочивается. П33 предназначены и для более эффективной эксплуатации участков в МO. Правила становятся основой для формирования общих положений в развитии территорий с учетом регламентов. Правила землепользования и застройки, можно сказать, дополняют ключевые положения плана по развитию территорий.

Правила землепользования и застройки муниципального образования

Правила землепользования и застройки городского поселения или города состоят из трех разделов.

1. Применение и изменение регламента

В первом разделе ПЗЗ поселка или города содержатся рекомендации по использованию, корректировке документа, применению терминологии и т. д. В раздел включены:

• меры по планировке;
• регулирование эксплуатации земельных участков;
• смена вида использования;
• порядок изменения положений ПЗЗ;
• решение иных проблем, связанных со строительством.

Основная информация описана в двух других разделах. В них разъясняется, как распоряжаться недвижимостью на изучаемом участке.

1. Карта распределения территорий

Вторая часть П33 посвящена разделению земли на основании утвержденной карты правил землепользования и застройки в городе или поселке, то есть карты градостроительного зонирования. Пределы зон идентичны границам объектов в них. Конкретное землевладение относится к строго определенной зоне.

От зонирования зависит порядок дальнейшего использования и распоряжения собственностью. Например, человек владеет земельным участком в деловой зоне, где уже есть офисное здание. В планах собственника - организация парковки на купленном участке земли поблизости. Однако участок относится уже к частному сектору. В этом случае требуется разрешение на формирование автостоянки. Но собственник не сможет его получить, так как участок относится к жилой зоне.

Если вы купили земельный участок и думаете о его обустройстве, выясните, к какой зоне он относится.

1. Действующие регламенты градостроительства

Третья часть - утвержденный градостроительный регламент, где обозначены следующие параметры:

• разрешенное использование с перечислением видов;
• предельное значение по объему недвижимых объектов на той или иной территории;
• ограничения при эксплуатации.

Вид разрешенного использования может быть:

• основным;
• условно разрешенным;
• вспомогательным.

С 2017 г. изменение собственником назначения и вида земельного участка должно осуществляться по действующим ПЗЗ (III разделу). Владелец может выбрать любой вид использования в рамках территориального зонирования. Чтобы поменять его, нужно обратиться в кадастровую палату с заявлением. Этот процесс бесплатный, и никаких дополнительных согласований не требуется.

Предоставление вспомогательного вида разрешенного использования в 2017 г. требует определенных действий. К ним относятся подача обращения в администрацию, проведение общественных собраний с владельцами участков и расположенных рядом строительных объектов. Следует убедиться, что предоставление вспомогательного вида использования никак не отразится на интересах и правах граждан. Затраты, связанные с этой процедурой, несет заявитель.

В градостроительном регламенте указана допустимая площадь построек и земельных участков, процент застройки на одном участке, допустимое отступление от границ наделов при возведении зданий, высотность объектов капстроительства и другие параметры.

Предположим, площадь земельного участка меньше самой маленькой, предполагаемой данной правовой территорией. Что делать в этом случае? Обратиться в комиссию, которая разрабатывала ПЗЗ, и получить согласие на отклонение от обозначенных норм. Далее пройдут публичные слушания по правилам землепользования и застройки, на основании результатов которых выдадут или не выдадут разрешение.

Правила землепользования и застройки определяют:

• максимальную плотность застройки на земельном участке;
• предельную этажность или высоту постройки;
• предельную застроенность территории (в процентах).

Для некоторых территорий градостроительные регламенты не действуют, а именно в отношении:

• территорий, где расположены ансамбли и памятники, включенные в Единый госреестр объектов культурного наследия;
• территорий, на которых расположены ансамбли и памятники, относящиеся к объектам культурного наследия;
• территорий общественного пользования, на которых можно размещать линейные объекты (либо они уже заняты этими объектами) и добывать полезные ископаемые.

Мнение эксперта

Жильцы имеют право на землепользование участком под МКД после его формирования и постановки на кадастровый учет

А. А. Хохлов ,

заместитель генерального директора ООО «Юридический центр “Советник”»

Пункт 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действительной на момент подписания оспариваемого соглашения) устанавливал следующее. Для предоставления в общую долевую собственность территорий застройки, где располагаются объекты в составе общедомового имущества, применяются условия и порядок Жилищного кодекса РФ. На основании п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ при обозначении границ и площади земельного участка учитывают фактическое землепользование и требования в градостроительном и земельном законодательствах.

Если участок земли под многоквартирный дом не подготовлен перед вступлением в силу Жилищного кодекса, владельцы недвижимости в рамках общего собрания вправе обратиться к определенному лицу. Это лицо, руководствуясь 3-й ст. Ф3 № 189-Ф3, может прийти в местный или государственный орган власти, подав заявление о подготовке земельного участка. После постановки данной территории на кадастровый госучет владельцы объектов в МКД бесплатно получат его в общедолевую собственность (п. 5 ст. 16 Ф3 № 189).

Конституционный суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П обозначил правило. Чтобы земельный участок под МКД или иные объекты недвижимого имущества в составе подобного дома стали общей долевой собственностью владельцев квартир в нем, нужно выполнить следующее условие. Органы местной или государственной власти должны сформировать такой земельный участок и поставить его на кадастровый учет. Но получения спецразрешения от органов власти о передаче участка не требуется, как и регистрации права общедолевой собственности на него в госреестре.

Подготовка правил землепользования и застройки и установление территориальных зон

Обязательной процедурой при подготовке норм использования и застройки земельных участков является территориальное зонирование. Специалисты устанавливают границы участков, учитывая определенные критерии:

• как на одной территории сочетаются разные виды эксплуатации участков - как уже созданных, так и планируемых;
• какой спецификой обладают функциональные зоны и аспекты их развития, определяемые генпланом МО;
• занесены ли территории в Градостроительный кодекс РФ;
• как обстоят дела с планировкой и текущим пользованием земельными участками;
• как планируется менять границы территорий, относящихся к тем или иным категориям;
• как будет предотвращен возможный вред объектам на близлежащих территориях;
• как расположены объекты, относящиеся к историческому и культурному наследию на федеральном и региональном уровнях.

Между зонами должны быть проведены границы по линии магистралей, улиц, проездов, разделяющих потоки транспорта. Территории также обособляют по границам участков земли, населенных пунктов, МО, природных объектов, а также по красным линиям и т. д.

Правила землепользования и застройки города исходя из вида территориальных зон

1. Жилые

В жилых зонах можно возводить частные, мало-, средне- или многоэтажные жилые дома. Рядом с жилыми постройками допустимо размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального назначения или коммунальной сферы, а также образовательных учреждений, стоянок автотранспорта, гаражей и садоводческих комплексов.

2. Деловые

В составе общественно-деловых зон находятся участки, предназначенные для коммерческого использования, социальные и объекты коммунальной инфраструктуры. В деловых зонах размещают объекты, связанные с обслуживанием производственной деятельности коммерческих компаний.

1. Промышленные

Преимущественно в них размещены производственные, а также объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающие их функционирование.

1. Сельскохозяйственные

Зоны служат для размещения садов, виноградников, пастбищ, многолетних насаждений, сенокосов и других объектов, используемых в отрасли. Структура сельхозучастков включает в себя садоводческие, подсобные хозяйства и дачные владения.

1. Рекреационные

В них находятся сады, скверы, парки, пруды, пляжи, озера, водохранилища, береговые полосы. Также в рекреационных зонах могут быть размещены другие объекты, связанные с туризмом и отдыхом.

1. Особо охраняемые

Здесь размещают объекты, важные для охраны природы, научной деятельности, истории, культуры, эстетики, а также представляющие интерес с точки зрения решения вопросов рекреации или обладающие иной ценностью.

1. Военные

Градостроительный кодекс РФ упоминает о территориях, где допустимо размещение военных объектов.

1. Зоны специального назначения

У муниципалитетов есть право на свое усмотрение устанавливать другие категории зон, определять, как использовать размещенные там участки и объекты капстроительства.

Правила землепользования и застройки района

Правила землепользования и застройки могут применяться ко всем муниципальным территориям и их частям. Разрабатывать правила землепользования и застройки городского округа или поселка нужно с учетом положений территориального планировании и требований разных техрегламентов. Разработка норм предполагает проведение публичных слушаний. Помимо этого, заинтересованные лица могут выдвигать свои предложения по подготовке правил. Эти предложения следует учитывать.

Правила землепользования и застройки утверждают в несколько стадий. Сначала глава местной администрации решает, когда начать разработку правил или их части для города или села. Решение об утверждении правил землепользования и застройки принимает мэр, если речь идет о городе, или глава администрации - если о поселке.

Руководитель выносит соответствующее решение; правила землепользования и застройки при этом должны быть подготовлены в строго отведенное время. Формируют специальную комиссию, ответственную за выработку правил. Комиссия играет очень важную роль при создании данного документа.

На публикацию решения в средствах массовой информации или интернете (по регламенту) дается 10 дней. В опубликованной информации должны быть указаны лица, входящие в комиссию, и последовательность выделения зон на территории муниципального образования. Также обозначают, в каком порядке и в течение какого времени будут разработаны правила землепользования и застройки, как заинтересованные лица смогут вносить предложения относительно правил и иные сведения.

Необходимо согласование проекта норм, связанного с территориями федерального значения или объектами культурного наследия, с уполномоченным властным органом.

В обязанности муниципалитетов входит проверка переданных комиссией правил. Муниципалитеты проверяют, не идут ли нормы вразрез с критериями техрегламента, с информацией в генпланах территории и планировочных схемах. Если проект правил землепользования и застройки окажется недоработанным, его отправят для усовершенствования. При отсутствии неточностей документ направят главе муниципалитета, который выступит с инициативой провести публичные слушания по правилам землепользования и застройки.

Отметим, публичные слушания проходят по уставу МО и правовым актам. Эти правовые акты выпускает представительный орган местной власти, к примеру городской совет. Продолжительность слушаний составляет порядка 2-14 месяцев со дня публикации проекта.

Правила могут применяться к отдельным частям территории МО. В этом случае к участию в слушаниях привлекают собственников участков или объектов капстроительства. Если планируется как-то изменить выработанные нормы, откорректировав градостроительный регламент для определенной зоны, обсуждения проводят только на данной территории. На публичные слушания по правилам землепользования и застройки отводится не больше месяца.

По завершении обсуждений проект корректируют и передают главе МО. Документ сопровождается протоколами и заключением об итогах публичных слушаний. Руководитель муниципального образования в течение 10 дней отклоняет проект правил землепользования и застройки или отправляет его на рассмотрение представительному органу. В первом случае документ корректируют.

Ключевые сведения об утверждении правил землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки утверждаются городским советом или любым другим органом, наделенным представительными функциями. Существует и ряд исключений, прописанных в ст. 63 Градостроительного кодекса РФ.

К проекту правил землепользования и застройки прилагают протоколы вместе с заключением об итогах публичных собраний.

Если нужно, проект правил землепользования и застройки дополняют документами, подтверждающими, что он согласован относительно исторически важных территорий и культурно значимых объектов. Как было отмечено ранее, представительный орган вправе или потребовать внесения изменений в правила землепользования и застройки, или утвердить документ.

Итак, представительный орган муниципалитета утверждает новые П33. Далее правила публикуют по утвержденной схеме. По Градостроительному кодексу РФ физические лица, организации, а также органы власти могут оспаривать решение об утверждении правил землепользования и застройки в суде.

Изменения правил землепользования и застройки (внесение корректировок)

Внесение изменений в правила землепользования и застройки похоже на процедуру утверждения П33. И в том, и в другом случае руководствуются положениями ст. 32 Градостроительного кодекса РФ.

Причины для корректировки П33 поселка или города могут быть следующими:

• нормы противоречат генплану и схеме планирования МO;
• в документе не учтены инициативы о корректировке границ территорий или измененные регламенты в градостроительной политике МО.

И за утверждение правил, и за внесение изменений в правила землепользования и застройки и их учет отвечает специальная комиссия.

П33 можно менять на основании инициатив следующих групп лиц:

• исполнительных федеральных органов власти (если правила землепользования и застройки не позволяют объектам капстроительства нормально функционировать или препятствуют их возведению);
• органам исполнительной власти субъектов (если правила землепользования и застройки мешают работе с объектами капстроительства, но не на федеральном, а региональном уровне);
• властям муниципалитетов (если нужно усовершенствовать схему управления процессами использования и застройки земельных участков непосредственно в МO - в городе или поселке);
• физическим лицам и организациям (если использовать П33 на практике неэффективно или их внедрение может навредить собственникам имущества).

Специальная комиссия получает предложение об изменении проекта. Комиссии дается 30 дней на подготовку заключения. В заключении должны содержаться рекомендации о внесении коррективов в правила или причины их отклонения.

Комиссия подписывает документ и направляет его руководству MO. Руководство также за 30 дней должно решить, менять ли правила землепользования и застройки или отклонить проект, указав причины. Копию документа направляют заявителям.

Правила землепользования и застройки Москвы в 2017 году

В ходе правительственного заседания Президиума Москвы для российской столицы утвердили Правила землепользования и застройки 2017 года. Для развития Москвы утверждение данных норм очень значимо. Правила землепользования и застройки - второй по степени важности градостроительный документ. Первый - Генплан города.

В ноябре 2016 г. москвичи начали бурно обсуждать Правила землепользования и застройки (Московский округ). В ходе обсуждений выделили общие принципы, связанные с сохранением параметров жилых районов и природных зон, включая особо охраняемые, а также с развитием промзон и территорий, где ведется производственная деятельность с соблюдением санитарных и экологических требований.

В общем территория развития в российской столице составит чуть больше 10 %. Для всего города (исключение составляют Щербинка, Троицк и центр «Сколково» - для них создают специальные нормы) Правила землепользования и застройки уточняют:

• как можно использовать земельные участки и объекты капстроительства;
• какие параметры для возведения и реконструкции объектов являются допустимыми: плотность застройки, этажность, высота зданий, процент застройки на территории.

Благодаря Правилам землепользования и застройки все решения и работы по градостроительству в Москве будут обоснованными и понятными. Основная цель ПЗЗ - сохранить застройку в существующем виде на большей части территорий, а также создать предпосылки для развития города в долгосрочной перспективе. Акцент при этом планируется сделать на ресурсах бывших промышленных зон.

Основой для разработки П33 стал Генплан Москвы. Также были учтены вынесенные в прошлом градостроительные решения: проекты планирования территорий и градостроительные планы участков.

В период с декабря 2016 по март 2017 г. прошли публичные собрания, в ходе которых был рассмотрен проект правил применительно к территориям старого города. Ранее, с декабря 2015 по февраль 2016 г., в рамках слушаний обсудили проект ПЗ3 присоединенных территорий. По итогам публичных собраний москвичи высказали и выдвинули свыше 120 тыс. мнений и инициатив. Все предложения были детально изучены. Самые рациональные власти приняли к сведению.

Правила землепользования и застройки созданы, чтобы:

• сохранять существующие параметры жилых зон (так как в ПЗ3 не сказано, как еще можно использовать данные территории; параметры застройки на них не увеличены);
• развивать промзоны, адаптировать их под научные, производственные объекты и объекты инновационных технологий; благодаря такому подходу развивается город и появляются новые рабочие места;
• сохранять индивидуальное жилое строительство. Правила землепользования и застройки включают в себя последовательные и разумные параметры развития (плотность - 4-5 тыс. м 2 на га, предельная высота - 15 м);
• сохранять природные зоны, ОО3Т, ООПТ, объекты культурного наследия и их территории;
• отражать законные ограничения пользования территориями.

Принятые Правила землепользования и застройки определяют порядок любой градостроительной деятельности в Москве. То есть реконструкция и все строительные работы могут проводиться только на основании П33. Правила землепользования и застройки разъясняют, можно ли возводить объекты на том или ином участке и какие параметры застройки допустимы.

Правила землепользования и застройки для москвичей и инвесторов - очень полезный документ. В нем прописано:

• что можно строить на территории каждого отдельного района;
• как защитить сформировавшуюся городскую среду от беспорядочной плотной застройки (индекс «Ф» в правилах обозначает сохраняемые зоны);
• как не навредить экологии при строительстве и как защитить объекты культурного наследия;
• по каким единым правилам принимать градостроительные решения (так, градостроительный план участка земли с параметрами в соответствии с правилами будет выдаваться в автоматическом режиме);
• как избегать конфликтов при застройке;
• каким потенциалом обладает город, как усовершенствовать деловую среду в нем и привлечь дополнительные инвестиции. Правила землепользования и застройки определяют развитие и параметры как сохраняемых территорий, так и зон, пригодных для возведения новых объектов. К последним относятся, по большей части, присоединенные и промзоны.

Принятие Правил землепользования и застройки почти сотрет для инвесторов административные границы. Чтобы получить ГП3У, нужно будет оформить информационную выписку из П33.

На основании Правил землепользования и застройки (утверждены московским правительством) городские зоны распределяются следующим образом:

Сохраняемые городские территории		Территории развития		Территории индивидуальной жилой застройки
тысяча гектаров	проценты	тысяча гектаров	проценты	тысяча гектаров	проценты
Старая Москва
Новая Москва

В соответствии с П33 83 % площади старого города признаны сохраняемыми зонами.

Отметим, правила выработали до принятия решения о разработке новой программы, в рамках которой планируется обновить и реконструировать жилые пятиэтажные дома. После утверждения перечня пятиэтажек - участников программы в Правила землепользования и застройки внесут соответствующие изменения для данных зон.