Информация об объекте оценки и ее анализ. Общие сведения об объекте исследования. Наличие элементов благоустройства
Введение
Заключение
Я проходил производственную практику по ПМ.04. «Определение стоимости недвижимого имущества» в МБУ «Управления территориального планирования» г. Чебоксары с 30.03.2017 по 12.04.2017.
При прохождении производственной практики я изучил структуру предприятия, основные направления его деятельности, документацию, регламентирующую деятельность предприятия.
Также в ходе прохождении практики мною были выполнены следующие задачи:
1. Составление земельного баланса района (муниципального образования)
2. Осуществлять сбор информации, вводить ее в базу данных геоинформационных систем для последующего использования в профессиональной деятельности
3. Составление документации, необходимой для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий
4. Подготовка предложений по определению экономической эффективности использования имеющегося недвижимого имущества
5. Участие в проектировании и анализе социально-экономического развития территории
6. Осуществление мониторинга земель территории
В рамках выполнения индивидуального задания мною была проведена оценка стоимости жилого дома, расположенного по адресу г. Чебоксары, ул. Гарина- Михайловского 12а, с применением индекса коэффициента-дефлятора 2013 года, который составляет 67,71. Стоимость дома с учетом восстановительной стоимости составила 376 643 рублей, с учетом износа - 162000 рублей.
Приложение А
Таблица - Показатели физического износа зданий
| Физический износ, % | Оценка технического состояния | Характеристика технического состояния | Стоимость капремонта в % от восстановительной стоимости | Обоснование |
| 0-20 | Хорошее | Повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами. | До 10 | Таблица 2.2., стр.44 учебно-методического пособия «Основы ценообразования строительства и нормативы эксплуатации зданий и сооружений» под редакцией Первого института независимой исследования и аудита, С.-Пб., 1997г. |
| 21-40 | Удовлетворительное | Констр. элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразен именно сейчас. | 15-30 | |
| 41-60 | Неудовлетворительное | Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. | 40-80 | |
| 61-80 | Плохое | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих ‑ весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов. | 90-120 |
Введение
Производственная практика является одной из неотъемлемых частей подготовки квалифицированных специалистов всех специальностей, в том числе и в области земельно-имущественных отношений. Во время прохождения практики происходит закрепление и конкретизация результатов теоретического обучения, приобретение студентами умения и навыков практической работы по избранной специальности.
Основной целью производственной практики является практическое закрепление теоретических знаний, полученных в ходе обучения. Основным результатом данной работы является отчет о прохождении практики, в котором собраны все результаты деятельности за период прохождения практики.
При прохождении практики нам предстоит выполнить ряд задач:
1. Осуществление сбора и обработки необходимой и достаточной информации об объекте оценки;
2. Произведение расчётов по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки;
3. Обобщение результатов, полученные подходами, и оформление обоснованного заключения об итоговой величине стоимости объекта оценки.
4. Расчёт сметной стоимости зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.
5. Классифицирование зданий и сооружений в соответствии с принятой типологией.
6. Оформление оценочной документации в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.
Отчет содержит 1 рисунок, 2 таблицы, 1 приложение, 30 листов.
Сбор и обработка необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах
В соответствии с ФСО №1 п.18 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
Информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
Информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревании, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.
1. Юридическое описание и регистрационные данные:
а) договор на передачу титула собственности;
б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;
в) информация о собственнике или арендаторе;
г) характеристика сервитутов;
д) правила зонирования и функционального использования;
е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения но теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.
2. Физические характеристики земельного участка.
К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:
а) размер (площадь);
б) форма (конфигурация);
в) топография (рельеф);
г) ландшафт;
д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).
3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.н.);
б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество
и состояние дорог;
д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
ж) состояние окружающей среды;
з) негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:
5. Анализ экономических факторов:
а) цены соседних участков;
б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);
в) данные о продажах аналогичных земельных участков;
г) данные о стоимости аренды земельных участков;
д) данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);
е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:
находится в эксплуатации,
временно не эксплуатируется,
земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.
6. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.
К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.
Источники информации:
Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, ч то реально существует.
Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб,
Исследование земельного рынка и практики продаж.
В соответствии с ФСО №1 п.19 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
При проведении оценки не может быть использована информация о событиях, произошедших после даты оценки.
Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.
Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данные, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.
Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определенного характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления - графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.
Источниками получения информации могут быть государственные структуры, периодические издания, специализированные базы данных, нормативная литература, база данных (общественных организаций, риэлтеров, социологов, аудиторов и т.д.), собственная база данных оценщика.
В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа. Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.
По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные. В зависимости от характера информации различают общие, специальные обязательные и дополнительные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.
Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.
Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.
Перечнем обязательной информации по объекту оценки могут быть данные бухгалтерской отчетности, бюро технической инвентаризации, кадастры, СНИПы, сметы, калькуляции специальные периодические издания, peклaмa, системы рейтингов и т.п.
Перечнем дополнительной информации об объекте могут послужить данные визуального осмотра объекта оценки, специфические характеристики конкретного объекта, выделяющие его из группы аналогичных объектов, другая информация.
Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости
Хранение информации – заключается в создании и использовании архивов, существующего программного обеспечения, а ее обработка и хранение, в классификации и кодировании информации. Таким образом, создаются банки данных по рынку идентичных объектов, с применением технических средств для хранения информации, что также требует наличия соответствующего программного материала для ее обработки.
Анализ полученной информации - выбор информации в зависимости от цели оценки в соответствие с договором об оценке и действующим законодательством.
Используемая в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальнъгй и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информация должна быть соответствующим образом отражена в отчете
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
| Твитнуть |
Все темы данного раздела:
Пояснительная записка
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для
Рынки объектов оценки
Рынок недвижимости можно классифицировать по различным параметрам:
1. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных ра
Понятия: «стоимость», «цена», «затраты»
Теория оценки базируется на основополагающих понятиях «стоимость», «цена» и «затраты».
Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой л
Виды стоимости
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:
1. Стоимость в обмене как выражение меновой ст
Принципы, основанные на представлениях пользователя
Это три принципа: полезности,замещения,ожидания.
1. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности
Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
1. Остаточная продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитали предпринимательство.
2. Принцип вклада
Основы теории стоимости денег во времени
Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме "деньги завтра не есть деньги сегодня".
Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются о
Начисление по простому проценту. Начислении по сложном проценту
FV=PV(1+ni) FV=PV(1+i)n
Все дальнейшие рассуждения будут построены на эффекте сложного процента.
Риск - оцененная степень неопределенности получ
Я функция: накопленная сумма денежной единицы
(будущая стоимость единицы)
Базовая формула:
FV = PV(1+i)n =PV(fvf,i,n),
где n – число лет;
(1+i)n – фактор накопле
Я функция: текущая стоимость аннуитета
Аннуитет - это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В
Расчет будущей стоимости обычного аннуитета
Базовая формула при платежах в конце периода:
FV=PMT(1+i)n-1/i= PMT(fvaf,i,n) ;
где: (1+i)n-1/i - фактор накопления денежной единицы за период при платежах (
Я функция: взнос на амортизацию единицы
Базовая формула:
PMT=PV I /(1-1/(1+I)n) = PV(iaof,I,n); где:
I /(1-1/(1+I)n) - фактор взноса на амортизацию единицы при платежах (поступлениях), осуществляем
Я функция: формирование фонда возмещения
Базовая формула:
PMT=FV i/(1+I)n –1=FV(sff,I,n) где:
i/(1+I)n–1 - фактор фонда возмещения при платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в год;
Определение стоимости недвижимости затратным подходом (методом)
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, по которому инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведе
Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении затратного метода следующая.
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывае
Метод количественного анализа
Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладн
Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.
Например: Затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. со
Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится
Метод разбиения на виды износа
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.
Физический износ
Метод срока жизни
В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти понятия проиллюстрированы на рисунке
Метод рыночной выборки
Этот метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов.
Алгоритм метода следующий:
Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходи
Доходный подход (метод) оценки недвижимости
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного прожива
Метод прямой капитализации
Под капитализациейдохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее т
V= NOI/R
На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости.
Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или
Метод капитализации доходов
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая с
Метод сравнительного анализа продаж
(Sales Comparison Approach) - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учи
Алгоритм метода
Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов.
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
Методы определения поправок
Методы внесения поправок делятся на:
Количественные:
- анализ парных продаж;
- регрессионный анализ.
Качественные:
Состояния объекта оценки
Главной необходимостью проведения - обследования объекта оценки является анализ характеристик объекта оценки, по следующим позициям: особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объ
Согласование результатов оценки, полученных разными методами
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в бол
Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком
На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих об
1. Болдырев В.С, Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука. 1997.
2. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости М.: РОО, 1995.
3. Тарасевич Е.И. Ме
Общая часть
349539.00 кв. м , с кадастровым номером 47:26:0815001:2 348539.00 кв. м предоставляются к изъятию и 1000 кв. м
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ:
ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ:
РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ:
47:26:0815001:2
- реальный ущерб - 49 373 рубля;
- упущенная выгода - 106 583 рублей .
2. Термины и определения
Земельный участок –
Убытки - упущенная выгода ).
Реальный ущерб,
Определение убытков, включая упущенную выгоду
Постановлением Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. №98 отменено действие Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства (Постановление СовМина – Правительства РФ от 28 января 1993 г. №77).
В соответствии с «Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям», утвержденных постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 г. №262, убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включают плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), а также упущенную выгоду и затраты.
Пункт 5 Постановления Правительства №262 устанавливает, что “… размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных и муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации ”.
Названные выше Методические рекомендации определили, что размер убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, рассчитывается путем сложения:
1. размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
2. размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которую несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
3. размера убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
Таблица 1. Расчет суммы теряемого ежегодного дохода сельскохозяйственного производства в связи с изъятием земель для несельскохозяйственных целей.
| Наименование сельхозугодий | Название сельхозкуль тур | Площадь га | Урожай- ность, ц/га | Себесто- имость, руб/ц | Цена реализ., руб/ц | Прибыль по расте-ниевод-ству, руб/ц | Прибыль по живот-новодч. отрасли, руб/ц | Сумма теряемого дохода, тыс руб. |
| сенокосы | Травы (сух.масса) | 34.9 | 38,6 | - | - | - | 1 812 | |
| Итого упущенная выгода в связи с временным занятием земель (аренда на 1 год) | 1 812 | |||||||
| сенокосы | Травы (сух.масса) | 0,9329 | 38,6 | - | - | - | 16 901 | |
| Итого упущенная выгода в связи с изъятием земель (аренда на 49 лет) | 16 901 | |||||||
| Всего упущенная выгода в связи с изъятием (аренда 49 лет) и временным занятием земель (аренда на 1 год) | 18 713 |
Урожайность и цена реализации принимается по данным Статистического управления муниципального района. Прибыль животноводческой отрасли принята по данным хозяйства (970 руб./ц).
Прибыль по животноводческой отрасли определенна как разница между Ценой реализации и Себестоимостью производства продукции, за минусом Налога на продажу (24%) и Налога на имущество (10%).
Определение суммы теряемого дохода по посевам кормовых культур и кормовым угодьям выполнялось по формуле:
УВ = Площадь*Урожайность*0,45*Прибыль/0,93 (0,45 - коэффициент перевода физического веса сена в кормовые единицы. 0,93 - норма расхода кормовых единиц на 1 ц. молодняка.
Таблица 2. Расчет стоимости упущенной выгоды.
| №№ | Показатели | Периоды | |||
| Денежный поток I(t), руб | 18 713 | 18 994 | 19 278 | 19 568 | |
| Ставка дисконтирования, R | 14,12 | 14,12 | 14,12 | 14,12 | |
| 1+R | 1,1412 | 1,1412 | 1,1412 | 1,1412 | |
| (1+R)^t | 1,1412 | 1,3023 | 1,4862 | 1,6961 | |
| I(t)/(1+R)^t | 16 398 | 14 585 | 12 971 | 11 537 | |
| Стоимость упущенной выгоды, руб | 55 491 |
Определение периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладателями прав на земельные участки, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав.
При этом под периодом восстановления нарушенного сельскохозяйственного производства для целей данной оценки понимается срок, в течение которого обладатели права на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей права на земельные участки до нарушения их права.
Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СниПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.
В нашем случае период восстановления нарушенного производства составляет четыре года. Длительность периода обоснована технологией восстановления плодородия рекультивированных земель (табл. 2), которые были предоставлены во временное пользование для строительства автодороги.
Таблица 3. Технология восстановления плодородия рекультивированных земель
При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующие признаки обычных условий гражданского оборота:
· наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки;
· подтвержденность анализом рынка сделанных предложений;
· типичность условий функционирования рынка;
· отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.
Таблица 4. Расчет стоимости биологической рекультивации при реконструкции автодороги.
| №№ | Показатели | Пашня травы (сухая масса) | Итого | Всего, руб | |
| Площадь | га | 1,0329 | 51 092 | ||
| Внесение органических удобрений | Норма, т | 18 075,75 | |||
| Кол-во тонн | 36,1515 | ||||
| Стоим., руб. | 18 075,75 | ||||
| Внесение минеральных удобрений | Норма, т | 0,3 | 309,87 | ||
| Кол-во тонн | 0,3099 | ||||
| Стоим., руб. | 309,87 | ||||
| Внесение торфа | Норма, т | 16 526,4 | |||
| Кол-во тонн | 41,316 | ||||
| Стоим., руб. | 16 526,4 | ||||
| Внесение извести | Норма, т | 4 710 | |||
| Кол-во тонн | 6,1974 | ||||
| Стоим., руб. | 4 710 | ||||
| Другие виды работ | Норма, т | 11 470,3545 | |||
| Кол-во тонн | 1,0329 | ||||
| Стоим., руб. | 11 470,3545 |
Цена органических удобрений - 500 руб./т.4
Цена минеральных удобрений, (прайс-лист на сайте http://www.agro.ru) - 1000 руб./т.
Цена торфа - 400 руб./т.
Цена извести - 760 руб./т.
Нормы внесения органических и минеральных удобрений, торфа и извести приняты по рекомендациям книг "Применение органических удобрении", М. 1971, на сайтах: http://www.sofora.ru и http://www.kartofel.org.
Другие виды работ (ЕНИР, Сборник Е18 с учетом индексирования):
1. Планировка площадей бульдозерами (§ Е18-1, таблица 2) - 2468 руб./га.
2. Вспашка почвы (§ Е18-2, таблица 2) - 2199 руб./га.
3. Боронование почвы (§ Е18-3, таблица 2) - 2071 руб./га.
4. Посев травы (§ Е18-24, таблица 1) - 638 руб./га.
5. Стоимость семян (Прайс-лист на http://www.vitusltd.ru) - 1800 руб./га.
6. Транспортировка и внесение органических удобрений - 783 руб./га.
7. Транспортировка и внесение минеральных удобрений - 118 руб./га.
8. Транспортировка и внесение торфа - 783 руб./га.
9. Транспортировка и внесение извести – 245 руб./га.
Стоимость транспортировки и внесения мелиорантов определена по типовым технологическим картам.
Ориентировочная стоимость биологической рекультивации 1,0329 га земель, нарушенных временным занятием на период строительства или реконструкции составит 51 092 рублей .
Общий размер упущенной выгоды собственника земельного участка , в связи с предоставлением этого участка во временное пользование для строительства автодороги на участке, составит округленно 106 583 руб. на весь период восстановления сельскохозяйственного производства.
Литература и нормативно-справочная документация
2. Постановление Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. №98. О признании утратившим силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам возмещения потерь сельскохозяйственного производства.
3. Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. №262;
4. Временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утвержден руководителем Росземкадастра 11 марта 2004 г.;
5. О плате за землю в Ленинградской области. Закон Ленинградской области от 7 июня 2005 г. № 40-ОЗ;
6. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. СПб., «Питер», 2002, 416 с.
8. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., «Финансы и статистика», 2003. 496 с.
9. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб., издательство «МКС», 2003, с.422.
10. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждено постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519.
11. Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №256.
12. Федеральный стандарт оценки. Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254.
13. Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости. (ФСО №2), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г.№ 255.
Общая часть
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, площадью 349539.00 кв. м , с кадастровым номером 47:26:0815001:2 , расположенный в районе Ленинградская область, Тосненский район, массив ""Рябово-Хутора"", СНТ ""Ива"" , из общей площади которого 348539.00 кв. м предоставляются к изъятию и 1000 кв. м предоставляется во временное пользование под строительство и эксплуатацию автодороги на территории Тосненского района Ленинградской области.
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ: определение убытков, упущенной выгоды и потерь сельскохозяйственного производства объекта оценки для перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ: результаты настоящей работы могут быть использованы в дальнейшем Заказчиком при принятии решений по возмещению убытков, упущенной выгоды и потерь сельскохозяйственного производства, вызванных строительством автомобильной дороги, а также при заключении договоров аренды на земельные участки.
РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ: для организации крестьянского хозяйства.
ПРИМЕНЯЕМЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ:
Постановление Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. №98. О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам возмещения потерь сельскохозяйственного производства.
Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. №262;
Временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утверждено руководителем Росземкадастра 11 марта 2004 г.;
О плате за землю в Ленинградской области. Закон Ленинградской области от 7 июня 2005 г. № 40-ОЗ;
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕННЫХ РАБОТ:
Ознакомление с технической документацией по объектам проектирования (оценки);
Сбор и анализ исходной информации;
Расчет убытков, упущенной выгоды и потерь сельскохозяйственного производства и оформление отчета.
ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ:
Публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/)
РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ:
Убытки собственника земельного участка с кадастровым номером 47:26:0815001:2 в связи с его изъятием под строительство автомобильной дороги на территории Тосненского района Ленинградской области на 19.03.2015 года составляют:
- реальный ущерб - 49 373 рубля;
- упущенная выгода - 106 583 рублей .
2. Термины и определения
Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым, является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Убытки - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода ).
Реальный ущерб, причиненный собственникам земельных участков, определяется размером рыночной стоимости земельных участков.
Общие сведения об объекте оценки
Объект оценки – земельный участок, с кадастровым номером 47:26:0815001:2 , расположенный в районе Ленинградская область, Тосненский район, массив ""Рябово-Хутора"", СНТ ""Ива"", относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, общей площадью349539.00 кв. м , предоставляемые для изъятия 348539.00 кв. м (в аренду на 49 лет или собственность) и во временное пользование на период строительства 1000 кв. м (1 год) под строительство и эксплуатацию автодороги на территории Тосненского района Ленинградской области (рис.1, 2)
Данный участок является собственностью СНТ ""Ива"".
Вся изымаемая площадь сельскохозяйственных угодий занята сенокосами. 
Рис. 1 Расположение объекта оценки
Рис. 2. Схема границ объекта оценки
Практическая работа № 2.
Классификация информации об объекте оценки, ее количественные и качественные характеристики.
Цель: закрепить умение проводить сбор информации об объекте оценки, анализировать полученную информацию, классифицировать по количественным и качественным характеристикам.
Время выполнения: 6 часов.
Знать:
Требования к составу и содержанию информации об объекте оценки;
Классификацию информации об объекте оценки;
Количественную и качественную характеристику информации об объекте оценки.
Уметь:
- собирать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки;
Классифицировать информацию об объекте оценки;
Анализировать информацию на ее достоверность.
Литература:
Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв. Минэкономразвития России
Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.
Основные сведения.
Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 3.1).
Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.
Пример общей информации :
Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок.
Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.
Пример специальной информации :
Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США.
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.
На макроэкономическом уровне исследуются:
1. Экономические показатели:
Темпы экономического роста;
Уровень инфляции;
Индекс деловой активности;
Инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
Изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;
Уровень доходов населения и другие факторы.
2. Политические и социальные факторы:
Стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
Доверие правительству;
Приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.
Основные источники внешней информации :
1. Программы Правительства и прогнозы.
2. Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике).
3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).
4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).
5. Электронные информационно-поисковые системы.
6. Периодическая экономическая печать.
Анализ конъюнктуры рынка недвижимости . После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).
Необходимая информация . Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.
2. Динамика коэффициента загрузки;
3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:
Состояние и перспективы развития сегмента рынка;
Цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;
Уровень эксплуатационных затрат;
Среднерыночный уровень занятости недвижимости;
Уровень возможных прочих доходов;
Налоговое окружение.
5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:
Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
Сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
Индексы цен в строительстве;
Удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
Стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
Прочая информация.
Основные источники информации .
1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ).
2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению не движимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и другие).
3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.
4. Интервью с собственником и управляющим объекта.
Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оnline) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.
Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).
С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER, можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.
В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и риэлторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.
Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:
Данные о юридическом положении объекта;
Данные о физических характеристиках объекта;
Данные о состоянии земельного участка;
Данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;
Данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.
Источники внутренней информации:
Интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;
Внутренняя документация;
Осмотр и техническая экспертиза объекта.
Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.
Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:
Юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);
Технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;
Данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.
Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.
Осмотр объекта .
Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.
Перед началом осмотра следует:
Ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;
Провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.
Изучение технической документации позволяет установить:
Основные изменения, внесенные в проект;
Проводилась ли реконструкция;
Даты текущих и капитальных ремонтов;
Аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.
Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.
При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., покоторымфиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.
Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, плановопредупредительных и капитальных ремонтов.
Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе, посвященной затратному методу.
При визуальном осмотре необходимо :
Провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;
Зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)
Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.
Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.
Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом Об оценочной деятельности и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.
При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.
Описание объекта оценки при составлении отчета . Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.
Описание района , в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.
Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:
Размеры земельного участка;
Форма земельного участка;
Рельеф и почвы;
Землепользование.
Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:
Наименование объекта;
Год постройки;
Дату последнего капитального ремонта;
Общую площадь;
Полезную площадь;
Количество этажей;
Описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;
Описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.
При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.
1. Информация для объектов недвижимости, оценка предприятии и источники ее получения
2. Факторы, влияющие на стоимость предприятия
Список использованной литературы
Информация для объектов недвижимости,
оценка предприятии и источники ее получения
Основные источники информации, используемые оценщиком:
Статистическая и прогнозная информация о рынке, отрасли, стране, регионе функционирования предприятия;
Баланс предприятия;
Отчет о прибылях и убытках;
Отчет о движении денежных средств;
Сведения об имущественном комплексе предприятия.
Информация, используемая в процессе оценки бизнеса, должна соответствовать требованиям:
Полноты и достоверности финансово-экономической, технико-экономической и управленческой информации, характеризующей деятельность предприятия за период предыстории, а также в будущем периоде;
Точного соответствия целям оценки;
Комплексного учета внешних условий функционирования оцениваемого предприятия.
В зависимости от источников получения информации и ее документального или иного подтверждения информация, используемая при оценке стоимости предприятия (бизнеса) подразделяется на:
Исходную информацию, полученную непосредственно оценщиком из данных бухгалтерского, первичного и статистического учета, как правило, заверенную подписью руководства оцениваемого предприятия и печатью;
Информацию, полученную от привлеченных к выполнению работ третьих лиц, заверенную их подписью и печатью;
Информацию, полученную от специализированных организаций (например, отраслевые, аналитические обзоры, обзоры фондового рынка), а также опубликованную в средствах массовой информации и сети Интернет;
Информацию, не подтвержденную на каких-либо носителях.
Требования к информации, необходимой для оценки предприятий, формулируются в начальной стадии процесса оценки. Указываются ограничительные условия и состав информационного обеспечения, который должен быть представлен заказчиком эксперту-оценщику к определенному согласованному обеими сторонами сроку.
Оценщик должен посетить сооружения компании и каждый объект имущества, включенный в оценку, и проверить все соответствующие данные, в том числе титульные документы и всякий раз, когда это возможно, проверить всю информацию, полученную от своего клиента. Оценщик должен указать документы, являющиеся источниками информации и сохранить всю информацию и рабочие материалы, на которые он полагался при выработке допущений и в расчетах различными методами оценки.
От заказчика оценщик должен получить все возможные документы и другую информацию, необходимую для оценки:
1) информацию о предприятии общего характера:
Данные о правах и сроках владения имуществом - документы с регистрации земли и недвижимости, принадлежащей оцениваемому предприятию, кадастровые выписки и т.п.;
Устав юридического лица, устав акционерного общества, реестр акционеров, книги протоколов и т.п.;
Балансовый отчет и отчеты о прибылях и убытках за предыдущие годы (прошедшие аудит, там, где они доступны);
Счета управленческого учета, бюджеты, балансовые отчеты, прогнозы, бизнес-план предприятия, технико-экономические обоснования инвестиционных проектов;
Расшифровку постоянных и переменных затрат;
Состав и поэлементную характеристику основных средств;
Расшифровку долгосрочных финансовых активов;
Контракты с покупателями и поставщиками;
Состав обязательств и порядок бухгалтерского учета процентов.
2) информация о бизнесе и специфике деятельности предприятия:
Характеристики бизнеса, интерес в собственности на бизнес или ценная бумага, подлежащие оценке, в том числе права, привилегии и обязательства, факторы, влияющие на контроль и любые соглашения, ограничивающие продажу или передачу;
Характер, история и перспективы бизнеса;
Финансовая информация за прошлые периоды;
Предыдущие сделки, касающиеся бизнеса, выгодных интересов в бизнесе, преференция, конвертируемые или другие ценные бумаги;
Информация о менеджерах высшего уровня и персонале (контракты персонала, в частности, пакеты переменных вознаграждений и опционы на акции);
Производственные системы;
Коммерческие протоколы;
Патенты, изобретения, ноу-хау, товарные знаки, наименования или фирменные наименования, авторские права, базы данных и т.п.;
Сведения о конкурентах.
3) Определение эффективности на уровне отрасли:
Характеристика и динамика отраслей, которые оказывают или могут оказывать воздействие на бизнес.
Экономические факторы, влияющие на бизнес.
Информация с рынков капитала, например, достижимая ставка отдачи по альтернативным инвестициям, сделки на фондовом рынке, слияния и поглощения.
Прогнозы фонда заработной платы.
Рыночный спрос на продукцию.
Основные соотношения (пропорции, коэффициенты) у лидеров отрасли.
Будущий конкурент (будущие конкуренты).
Мощность клиентов и поставщиков.
Влияние потенциальных изменений в государственном законодательстве или в международных конвенциях.
Другая информация.
Информация, необходимая для анализа предприятия в целях его оценки делится на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом. Внутренняя дает представление о деятельности оцениваемого предприятия.
Необходимость анализа внешней информации определяется тем, что нормальное функционирование бизнеса (объем продаж, прибыль) во многом определяется внешними условиями функционирования предприятия. К информации этого рода мы может отнести макроэкономические и отраслевые показатели.
Макроэкономические данные - информация о том, как сказывается или скажется на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации, она характеризует инвестиционный климат в стране. К макроэкономической относится следующая информация: стадия экономического цикла; экономическая и политическая стабильность; социальные факторы: занятость и уровень жизни населения; процентные ставки и их динамика; налоговое законодательство и тенденции его изменения; риски.
Общие макроэкономические закономерности развития экономики оценщик должен учитывать при анализе конкретного предприятия и составлении прогнозов. Например, в периоды спада деловой активности снижается размер получаемой прибыли, увеличивается вероятность банкротства, снижается стоимость бизнеса. Основные источники макроэкономической информации: программы правительства и прогнозы; периодическая экономическая печать; аналитические обзоры информационных агентств; данные Федеральной службы государственной статистики; законодательство Российской Федерации.
К отраслевым данным относится информация об отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие: рынки сбыта, наличие и характеристика конкурентов.
Рынки сбыта анализируются с точки зрения соотношения спроса и предложения, взаимоотношений с поставщиками, стратегии сбыта товаров. Основные направления стратегии сбыта товаров: проникновение на уже сложившийся рынок с тем же продуктом, что и конкуренты; развитие рынка за счет создания новых сегментов рынка; разработка принципиально новых товаров или модернизация существующих; диверсификация производимой продукции для освоения новых рынков.
В зависимости от стратегии сбыта товаров составляется прогноз объемов реализуемой продукции. Цель сбора этой информации - определение потенциала рынка сбыта товара: объем продаж в текущих ценах, ретроспектива за последние два - пять лет по оцениваемому предприятию, объем продаж в текущих ценах у конкурентов, прогнозы по расширению рынков сбыта.
При анализе условий конкуренции учитывается тип рынка, наличие ограничений для вступления в отрасль конкурентов, производящих товары-заменители. Анализ должен дополняться сведениями об объеме производства конкурирующего товара в натуральном и стоимостном выражениях, характеристикой продукции конкурентов, данными о доле реализуемой продукции в общем объеме отечественного производства, а также перечнем основных российских импортеров этого товара.
Основные источники отраслевой информации: данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия; данные Федеральной службы государственной статистики; отраслевые информационные издания; периодическая экономическая печать; бизнес-план; личные контакты; фирмы-дилеры (распространители); таможенное управление. Указанные источники предоставляют информацию, имеющую различную степень достоверности. Поэтому, если на один и тот же вопрос мы получили разные ответы, проводится средневзвешенная оценка с учетом достоверности информации.
Внутренняя информация включает:
1) ретроспективные данные об истории компании;
2) описание и анализ маркетинговой стратегии предприятия, в том числе: жизненный цикл товаров, объемы продаж за прошлый и текущий периоды, себестоимость реализованной продукции, цены товаров и услуг, их динамика, прогнозируемое изменение объемов спроса, производственные мощности с учетом будущих капиталовложений (прогноз объемов реализуемой продукции корректируется на производственные мощности);