1. ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. В течение 2017 года Методические рекомендации (далее - МР) проходят процедуру практической апробации. Замечания и предложения по документу принимаются на адрес imo @ srosovet . ru .

По результатам анализа результатов практической апробации, учета поступивших замечаний и предложений будет приниматься решение об утверждении МР.

1.2. МР разработаны в целях повышения качества результатов оказания услуг по определению рыночной стоимости права требования задолженности (далее - Задолженность).

Акцент в МР сделан на оценку Задолженности юридических лиц. Методическая часть МР, с некоторыми ограничениями, может быть применена и при оценке Задолженности физических лиц и индивидуальных предпринимателей .

1.3. Целевой аудиторией МР являются Оценщики. Отдельные положения МР могут быть использованы судебными экспертами; лицами, в должностные обязанности которых входит формирование суждения о рыночной стоимости Задолженности, контроль качества результатов оказания соответствующих услуг по оценке; представителями образовательных учреждений, осуществляющих подготовку профильных специалистов.

1.5. МР имеют практическую направленность:

• структура соответствует «хронологии» формирования отчета об оценке;
• в приложениях 1 - 4 указаны возможные источники рыночных данных, приведена профильная аналитическая и статистическая информация;
• в приложениях 5, 6 показаны возможные варианты расчетных моделей в формате MS Excel .

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1. Возможность рыночного оборота прав требования задолженности установлена ст. 388 . В соответствии с положениями ст. 5 объект оценки может быть сформирован как «права требования по... договору …».

2.2. Для идентификации Задолженности в отчете об оценке указывается:

№ п / п	Параметр	Комментарий
	Объем прав и условия	согласно статье 384 ГК РФ
	Сумма задолженности	С выделением: основной суммы задолженности, штрафов, пеней; первоначальной суммы задолженности и остаточной на дату оценки. Балансовая стоимость Задолженности может не отражать ее фактический размер (например, по причине неучета суммы начисленных процентов и пеней).
	Идентификация должника	Полное наименование, ОГРН, место нахождения, контактная информация
	Правоустанавливающие / правоподтверждающие документы	Основание для возникновения задолженности (например: договор, решение суда). Для договора указываются: реквизиты; описание существенных условий (предмет; порядок оплаты; порядок начисления пеней и штрафов и пр.); подтверждение факта выполнения работ / услуг / отгрузки товара (например, реквизиты акта выполненных работ).

2.3. Типичные существенные ценообразующие параметры Задолженности:

№ п/п	Параметр	Комментарий
	Сумма задолженности	см. п. 2.2
	Предполагаемая дата возврата	В соответствии с условиями документов Заказчика или допущений Оценщика
Параметры, характеризующие вероятность возврата
	Качество правоустанавливающих / правоподтверждающих документов	Ненадлежащее оформление документов снижает эффективность претензионной работы (например, у подписантов отсутствовали необходимые полномочия, не получены корпоративные одобрения).
	Наличие и продолжительность просрочки
	Согласие должника с фактом наличия задолженности и принятые должником меры по ее погашению	В т.ч. информация о порядке и суммах погашения задолженности до даты оценки, об инициативах должника по реструктуризации задолженности. Дополнительно см. п. 3.7 .
		Важно не только значение коэффициентов, характеризующих финансовое состояние, на дату оценки, но их динамика - как ретроспективная, так и прогнозная (при наличии такой информации). Дополнительно см. п. 3.2 - 3.4 .
	Наличие и характеристики обеспечения Задолженности в виде залога	см. п. 2.5, 6.5.5
	Наличие и характеристики обеспечения Задолженности в виде поручительства	см. п. 2.6
	Проделанная кредитором претензионная работа и ее результаты	Внесудебные процедуры и судебные разбирательства, в т.ч. заключенные соглашения о реструктуризации задолженности
	Доля оцениваемой задолженности в общей сумме кредиторской задолженности должника, очередь погашения требований, к которой относится объект оценки	С указанием сумм задолженностей по каждой из очередей. Если в отношении должника начата процедура банкротства, в качестве источника информации может быть использован реестр кредиторов.

2.4. Применительно к оценке конкретной Задолженности существенными могут быть дополнительные ценообразующие параметры, не указанные в п. 2.3.

2.5. При обеспечении Задолженности залогом в отчете об оценке приводится его описание с учетом требований профильного ФСО для оценки соответствующего вида объектов оценки (например, если предметом залога является земельный участок - ФСО №7) и принципа существенности (с уменьшением доли стоимости залога в общей сумме задолженности влияние данной информации на результат оценки снижается).

2.6. При обеспечении Задолженности поручительством в отчете об оценке указываются существенные условия договора поручительства: идентификация поручителя; порядок взыскания обеспечения; характеристика имущества поручителя, его доходоприносящей деятельности, наличие обязательств по иным договорам поручительства и пр.

2.7. В ряде случаев анализ юридической документации, подтверждающей право требования кредитора и/или наличия обеспечения, требует глубоких знаний норм различных отраслей права, лежащих вне компетенций Оценщика. В подобных ситуациях рекомендуется привлечение профильных специалистов либо ограничение объемов исследования в задании на оценку .

2.8. Для сбора информации по значениям ценообразующих параметров объекта оценки и рыночной конъюнктуре используются следующие источники информации:

• заказчик оценки;
• должник и его бенефициары;
• органы государственной власти, имеющие отношение к деятельности должника;
• профильные аналитические материалы;
• площадки, на которых размещаются оферты по продаже сопоставимой Задолженности;
• организации, занимающиеся взысканием долгов;
• профильные эксперты;
• методические и учебные материалы.

2.9. При отсутствии существенной информации об объекте оценки Оценщику рекомендуется отказаться от проведения оценки.

При отсутствии существенной информации по одной или нескольким позициям в составе портфельной Задолженности рекомендуется скорректировать Задание на оценку, исключив данные позиции.

2.10. При отсутствии информации, которая может являться существенной при оценке аналогичной Задолженности, в отчете об оценке рекомендуется представить:

• описание выполненных Оценщиком действий по получению этой информации с указанием причин невозможности ее получения и связанных с этим допущений;
• анализ возможного влияния отсутствующей информации на стоимость объекта оценки (изменения стоимости в случае, если информация будет получена).

3. ПРОВЕДЕНИЕ АНАЛИЗА РЫНКА

3.1. Группировка Задолженности по значению ценообразующих параметров.

3.1.1. В зависимости от вероятности возврата:

• Задолженность с признаками высокой вероятности ее взыскания при условии выполнения кредитором надлежащей претензионной работы (соответствующей типичным правилам, сложившимся на рынке при работе с аналогичной Задолженностью);
• Задолженность, вероятность взыскания которой незначительна (далее - проблемная Задолженность).

3.1.2. В зависимости от обеспечения задолженности:

• Задолженность без обеспечения;
• Задолженность, обеспеченная залогом;
• Задолженность, обеспеченная поручительством.

3.2. Значения типовых ценообразующих параметров, свидетельствующих о наличии признаков проблемной Задолженности:

Параметр	Значение, свидетельствующее о наличии признака проблемной задолженности	Дисконт к номиналу	Комментарий
Истечение срока исковой давности	Срок исковой давности истек	100%	После истечения срока исковой давности заинтересованное лицо утрачивает возможность требовать в судебном порядке принудительной защиты нарушенного права.
Сумма задолженности	< 1/4 месячной заработной платы юриста	® 100%	При незначительной величине задолженности работа по его взысканию экономически нецелесообразна. Средняя трудоемкость взыскания задолженности может быть оценена на уровне 1/4 месяца работы юриста. Данная трудоемкость включает знакомство с документами, подготовку позиции, участие в судебных заседания, других мероприятиях и пр. Информация о величине заработной платы в конкретном регионе может быть получена из профильных источников, например, hh . ru . Дисконт указан для ситуации, когда положительное для кредитора судебное решение отсутствует.
Состав и качество право-устанавливающих / право-подтверждающих документов	Документы отсутствуют либо оформлены ненадлежащим образом	® 100%	Эффективность претензионной работы снижается при: отсутствии документов, подтверждающих наличие задолженности; ненадлежащем оформлении указанных документов (например, у подписантов отсутствовали необходимые полномочия, не получены корпоративные одобрения).
Наличие судебного решения	Наличие отрицательного для кредитора судебного решения, вступившего в законную силу	> 90%	Отрицательные для кредитора судебные решения делают возможным погашение долга только при условии их пересмотра вышестоящими судебными инстанциями либо в добровольном со стороны должника порядке. Относительно сроков и вероятности пересмотра решений в вышестоящей инстанции - см. приложения 3, 4.
Финансовое состояние должника	1. Должник является банкротом. Задолженность отнесена к третьей реестровой очереди. Требования кредитора не обеспечены залогом или поручительством. 2. Актуальные данные о финансовом состоянии должника отсутствуют.	> 90%	Обычно отсутствие информации о финансовом состоянии должника свидетельствует о том, что он не имеет возможности выполнить обязательства по долгу или намерен их избежать и имеет соответствующие возможности. Вышеописанное относится к ситуации, когда Оценщик предпринял все необходимые действия для получения такой информации (см. п. 2.7).

3.3. Анализ рынка объекта оценки проводится преимущественно для того сегмента рынка, к которому относится оцениваемая Задолженность (п. 3.1).

Как правило, для представленной на рынке проблемной Задолженности доступна информация по меньшему количеству ценообразующих параметров, чем для Задолженности с признаками высокой вероятности возврата.

3.5. Информация из любых источников подлежит проверке на предмет достаточности и достоверности (соответствие рыночным данным). Например, величины, приведенные в , могут рассматриваться в качестве экспертного мнения или нормативных значений и подлежат проверке на соответствие рыночным данным.

3.6. Возможные источники информации для анализа рынка Задолженности приведены в приложении 2.

3.7. При обеспечении Задолженности залогом или поручительством в отчете об оценке рекомендуется привести анализ того сегмента рынка, к которому относятся соответствующее имущество и доходоприносящая деятельность поручителя. Объем анализа устанавливается с учетом требований профильного ФСО, регулирующего оценку соответствующего вида объектов оценки, и принципа существенности (см. п. 2.5).

4. ВЫБОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ В ОЦЕНКЕ

4.1. Выбор подходов (методов) к оценке основывается на анализе:

4.1.1. Вариантов взыскания Задолженности, в т.ч., включающем данные о:

• перспективах (вероятности) досудебного и судебного взыскания;
• вероятности банкротства должника при взыскании оцениваемой Задолженности;
• наиболее перспективных для целей взыскания Задолженности активах должника (если потенциальное банкротство связано с взысканием оцениваемой Задолженности).

4.1.2. Достаточности и достоверности доступной для проведения оценки информации.

4.1.3. Возможной погрешности результатов расчетов по конкретному подходу (методу) к оценке.

4.2. В зависимости от значений ценообразующих параметров Задолженности (п. 2.3) обычно применяют следующие подходы к оценке:

4.2.1. Для оценки Задолженности, обеспеченной залогом или поручительством, как правило, применяется доходный подход к оценке, поскольку:

• совокупность параметров залога и финансового состояния поручителей уникальна, что затрудняет подбор объектов-аналогов, а также внесение соответствующих корректировок;
• процесс погашения задолженности за счет залогового обеспечения и/или средств поручителей, как правило, значительно распределен во времени.

4.2.2. Затратный подход к оценке Задолженности, как правило, не применяется.

4.3. Вывод о невозможности применения сравнительного или доходного подхода к оценке в связи с отсутствием необходимой информации рекомендуется сопровождать описанием источников информации, проанализированных Оценщиком, а также пояснением, какой именно информации не хватает.

4.4. Оценка портфельной Задолженности (совокупности Задолженностей) может осуществляться:

• через индивидуальную оценку каждой Задолженности с последующим внесением корректировки на масштаб всего портфеля (при необходимости);
• единым портфелем, в случае сопоставимости значений существенных ценообразующих параметров.

5. ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

5.1. Для повышения точности расчетов рекомендуется использовать информацию о рыночных ценах сделок с объектами-аналогами по состоянию на дату оценки или на близкую к ней дату. При отсутствии информации по ценам сделок возможно использовать информацию по ценам предложений с внесением соответствующих корректировок (при необходимости).

• совершены между взаимозависимыми сторонами (например, в судебных решениях арбитражных судов могут встречаться сделки по продаже Задолженности по номиналу; значительная часть таких сделок обусловлена зависимостью покупателя от продавца);
• совершены по инвестиционной стоимости (например, когда передача прав требования приводила к смене контроля над компанией-банкротом);
• совершены по ликвидационной стоимости (при сроке экспозиции, отличном от рыночного).

5.3. Объекты-аналоги выбираются на основе анализа значений существенных ценообразующих параметров (см. п. 2.3). Значения ценообразующих параметров, используемых в расчетах объектов-аналогов, должны быть максимально близки (из тех аналогов, которые представлены на рынке) к значениям ценообразующих параметров объекта оценки, в частности, они должны:

• относиться к одинаковой группе (см. п. 3.1);
• иметь сопоставимую номинальную стоимость;
• иметь сопоставимые предполагаемые сроки и вероятность погашения.

5.4. В теории, различия между объектом оценки и объектом-аналогом по существенным ценообразующим параметрам (п. 2.3) должны быть устранены за счет внесения соответствующих корректировок. В практике, имеющаяся на рынке информация не позволяет обосновать величину корректировки на различие по большинству ценообразующих параметров. В подобной ситуации различия в ценообразующих параметрах учитываются на этапе отбора объектов-аналогов - формируется выборка объектов-аналогов, значения ценообразующих параметров которых максимально близки к значениям объекта оценки. В дальнейших расчетах используются средние значения показателей по выборке (например, дисконт).

В общем виде расчет рыночной стоимости прав требования задолженности по сравнительному подходу к оценке осуществляется по следующим формулам:

5.5. Возможный вид расчетной модели для сравнительного подхода к оценке в формате MS Excel приведен в приложении 5.

6. ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

6.1. Основные виды поступлений средств в счет погашения Задолженности: возврат основной суммы, оплата процентов, штрафов и пеней.

6.2. Основные источники поступления средств в счет погашения Задолженности:

6.2.1. Свободные денежные средства должника;

6.2.2. Денежные средства от продажи залогового обеспечения либо другого имущества должника (по решению суда) - стр. 138 и приложение 1 ;

6.2.3. Денежные средства от будущей деятельности должника. Решение об использовании данного источника обычно принимается кредитором совместно с должником, фиксируется в соглашении о реструктуризации задолженности и встречается в случаях, когда продажа залогового обеспечения затруднена, например:

• залоговое обеспечение представлено узкоспециализированным имуществом, продажа которого обычно происходит совместно с прочими элементами имущественного комплекса, которые не входят в состав залогового обеспечения;
• должником является градообразующее предприятие либо другое предприятие, прекращение деятельности которого маловероятно.

Обычно п. 6.2.2 и 6.2.3 являются взаимоисключающими.

6.2.4. Денежные средства от поручителей (варианты - аналогично п.п. 6.2.1 - 6.2.3).

6.3. Основные виды расходов, связанные с взысканием Задолженности: оплата услуг юристов, судебные издержки.

6.4. В общем виде по доходному подходу к оценке рыночная стоимость прав требования задолженности определяется по следующей формуле:

6.5. Распределение денежных потоков во времени:

6.5.1. При отсутствии спора и наличии обоснованных доказательств надлежащей добросовестности должника Оценщик может ориентироваться на срок погашения Задолженности, установленный договором или действующим законодательством.

6.5.2. Период дисконтирования для денежных потоков от реализации залога определяется:

• с учетом срока, установленного в соответствующем договоре - при внесудебном урегулировании;
• с учетом типичного срока экспозиции для рыночных условий - при судебном урегулировании.

6.5.3. Распределение денежных потоков от доходоприносящей деятельности должника и/или поручителя учитывает фактические возможности и перспективы указанной деятельности по генерации доходов (например, ежемесячный платеж в счет погашения Задолженности в размере среднемесячного свободного денежного потока предприятия за сопоставимый ретроспективный период).

6.5.4. Урегулирование задолженности может происходить во внесудебном либо судебном порядке. Выбор порядка осуществляется на основе анализа вероятности возврата задолженности (п. 2.3 и приложение 2, 4). Типичные сроки различных процедур по взысканию задолженности приведены в приложении 3.

6.5.5. Если предметы залога обеспечивают обязательства по нескольким кредитным договорам, распределение учитывает очередность погашения требований. Согласно ст. 342 , требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости имущества после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей.

6.6. Вероятность возврата Задолженности может быть учтена:

6.6.1. Через отдельный коэффициент, характеризующий вероятность возврата (приоритетный вариант). В этом случае величина ставки дисконтирования не учитывает риск невозврата задолженности сверх безрисковой составляющей. Источники информации для определения в ероятности невозврата приведены в приложении 2, значения вероятности для отдельных ситуаций - в приложении 4 и . Выражение (4) принимает следующий вид:

6.6.2. Через ставку дисконтирования, величина которой помимо безрисковой составляющей учитывает дополнительный риск невозврата конкретной Задолженности. На практике реализация данного варианта затруднена, поскольку существующие методики определения указанного дополнительного риска не обеспечивают достаточную достоверность результата.

6.7. Возможный вид расчетных моделей для доходного подхода к оценке в формате MS Excel приведен в приложении 6.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Итоговая величина рыночной стоимости прав требования задолженности НДС не облагается. При учете в расчетной модели денежных потоков от реализации имущества должника и/или от поручителей следует обращать внимание на то, что они могут как включать, так и не включать НДС. Например, применительно к имуществу юридических лиц, находящихся на общей системе налогообложения:

7.1.1. Если прогнозируется модель исполнительного производства , то стоимость реализуемого имущества, принимается без учета НДС (п. 4 ст.161 ). Т.е. после реализации имущества на торгах, организатор торгов или сам должник уплачивает НДС, а кредитор в погашение долга эту сумму не получит.

7.1.2. Если прогнозируется модель банкротства, то реализация имущества НДС не облагается (п.п. 15 п. 2 ст. 146 ).

7.3. Рыночная стоимость Задолженности не может быть равна нулю. Из определения рыночной стоимости следует, что это - стоимость в обмене, то есть при продаже. Передача объекта бесплатно или с доплатой трактуется ст. 572 как «безвозмездная передача» или «дарение». Для «продажи» (то есть для составления имеющего юридическую силу договора) нужна конкретная сумма (ст. 454 ). Если результаты расчетов свидетельствуют о том, что рыночная стоимость Задолженности стремится к нулю, итоговую величину рыночной стоимости Задолженности в отчете об оценке следует указывать на уровне минимальной положительной величины. Например, в размере одной денежной единицы Российской Федерации (одного рубля).

7.4. При составлении отчета об оценке рыночной стоимости Задолженности Оценщик обязан соблюдать требования ФСО № 1 - 3.

7.5. Информация об авторах. МР разработаны по схеме краудсорсинга - в их подготовке приняло участие более 30 человек. Наибольший вклад внесли: Ильин Максим Олегович (координатор экспертной группы), Котов Денис Иванович (инициатор разработки), Лебединский Владимир Игоревич, Калинкина Кира Евгеньевна, Некрасова Елена Николаевна, Серебрякова Анна Андреевна, Зумберг Алексей Валерьевич.
При подготовке МР использованы материалы Ассоциации банков Северо-Запада.

Методики

АССОЦИАЦИЯ РОССИЙСКИХ БАНКОВ
Комитет по оценочной деятельности

Методические рекомендации
«Оценка прав требования по кредитным соглашениям банков»
ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО КРЕДИТНЫМ СОГЛАШЕНИЯМ

Рекомендации охватывают общие вопросы оценки прав требования. Документ разработан в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и содержит рекомендации, обусловленные спецификой оценки прав требования по кредитным соглашениям.

1.1. Банк - кредитная организация.

1.3. Имущественные активы - в контексте данных Рекомендаций материальные активы в виде объектов недвижимости, машин и оборудования либо товаров.

1.4. Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки

1.5. Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

2.1. Согласно Положению Банка России от 26 марта 2004 г. N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - Положение) кредитные организации обязаны формировать резервы на возможные потери по ссудам (далее - резерв) в соответствии с порядком, установленным Положением.

2.2. Согласно п.1.7.Положения «В целях определения размера расчетного резерва в связи с действием факторов кредитного риска ссуды классифицируются на основании профессионального суждения (за исключением ссуд, сгруппированных в портфель однородных ссуд) в одну из пяти категорий качества:

• I (высшая) категория качества (стандартные ссуды));
• II категория качества (нестандартные ссуды);
• III категория качества (сомнительные ссуды) - значительный кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по ссуде обусловливает ее обесценение в размере от 21 до 50 процентов);
• IV категория качества (проблемные ссуды) - высокий кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по ссуде обусловливает ее обесценение в размере от 51 процента до 100 процентов);
• V (низшая) категория качества (безнадежные ссуды) - отсутствует вероятность возврата ссуды в силу неспособности или отказа заемщика выполнять обязательства по ссуде, что обусловливает полное (в размере 100 процентов) обесценение ссуды.

2.3. Между тем п.1.3.Положения регламентирует что «Резерв формируется кредитной организацией при обесценении ссуды (ссуд), то есть при потере ссудой стоимости вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по ссуде перед кредитной организацией либо существования реальной угрозы такого неисполнения (ненадлежащего исполнения) (далее - кредитный риск по ссуде).» Т.е. при надлежащем соблюдении заемщиком условий кредитного соглашения резерв не формируется.

2.4. Далее, согласно Положению «кредитная организация формирует резервы по портфелям однородных ссуд в соответствии с применяемой ею методикой оценки риска по соответствующим портфелям однородных ссуд. Кредитная организация распределяет сформированные портфели однородных ссуд по следующим категориям качества:

• I категория качества - портфели однородных ссуд с размером сформированного резерва 0 процентов (потери по портфелю однородных ссуд отсутствуют);
• II категория качества - портфели однородных ссуд с размером сформированного резерва не более 3 процентов совокупной балансовой стоимости ссуд, объединенных в портфель;
• III категория качества - портфели однородных ссуд с размером сформированного резерва свыше 3 и до 20 процентов совокупной балансовой стоимости ссуд, объединенных в портфель;
• IV категория качества - портфели однородных ссуд с размером сформированного резерва свыше 20 и до 50 процентов совокупной балансовой стоимости ссуд, объединенных в портфель;
• V категория качества - портфели однородных ссуд с размером сформированного резерва свыше 50 процентов совокупной балансовой стоимости ссуд, объединенных в портфель.

2.5. Согласно п.3.1. Положения «Оценка кредитного риска по каждой выданной ссуде (профессиональное суждение) должна проводиться кредитной организацией на постоянной основе.» Далее в п 3.1.1 «Профессиональное суждение выносится по результатам комплексного и объективного анализа деятельности заемщика с учетом его финансового положения, качества обслуживания заемщиком долга по ссуде, а также всей имеющейся в распоряжении кредитной организации информации о любых рисках заемщика, включая сведения о внешних обязательствах заемщика, о функционировании рынка (рынков), на котором (которых) работает заемщик.»

Таким образом, необходимость профессионального суждения (оценки прав требования) по кредитным соглашениям возникает в случае отнесения Банком ссуды к 3-5 категории качества сомнительные, проблемные, безнадежные ссуды).

3.1. Главная задача при оценке права требования - определение наличия и возможности истребования в законодательно установленном порядке движимого и недвижимого имущества, ценных бумаг, денежных средств и прочего имущества, являющегося обеспечением по кредитным соглашения.

3.2. Согласно сложившейся банковской практике в сфере кредитования юридических лиц, в качестве наиболее распространенных видов обеспечения исполнения обязательств по кредитным соглашениям могут выступать:

• залог товарно-материальных ценностей, земельных участков, объектов недвижимости, транспортных средств, ценных бумаг и иных активов;
• поручительство юридического лица;
• поручительство физического лица.

3.3. На Рис. 1 приведена краткая схема, отображающий состав возможного обеспечения, применимого российскими Банками в практике делового оборота по кредитным соглашениям между Банком и юридическими лицами.

Как видно из Рис.1 кредитное соглашение может и не иметь «твердого» обеспечения т.е. кредит может быть предоставлен в форме овердрафта, который представляет собой кредитную линию в виде лимита задолженности. При предоставлении кредитов в форме овердрафта по расчетным картам в договорах с потребителями, банки обычно устанавливают лимит овердрафта, крайние даты внесения ежемесячного платежа и размер минимального платежа.

Рис. 1. Возможный состав обеспечения по кредитным соглашениям

3.4. Для определения факта наличия имущественных прав - прав (требования) необходимо заполнения нижеприведенной таблицы. Заполнение таблицы проводится с привлечением специалиста - юриста от банка, обладающего достаточной компетенцией и знаниями для предоставления профессионального суждения об обеспечении.

Таблица 1. Матрица анализа залогового обеспечения для определения наличия вещественных прав - прав (требования)

Недвижимое имущество	Фактор	Регистрация ЕГРП	Решение Корпоративного органа	Корректное описание предмета залога в Договоре		Совокупный риск
	% риска
Движимое имущество	Фактор	Фактическое наличие	Наличие споров по залоговому имуществу	Возможность автономного использования	Наличие идентификации (инвентаризационных, технических номеров) и их соответствие договорам залога и бухг. учету	Совокупный риск
	% риска

3.5. При заполнении матрицы следует руководствоваться следующими рекомендациями:

Недвижимое имущество:

1. Отсутствие записи о регистрации в ЕГРП высокая степень риска невозможности наложения взыскания на имущество. Рекомендуемое значение 30-50%
2. Отсутствие решение Корпоративного органа заемщика несет в себе высокую угрозу положительного исхода процесса по истребованию имущества, рекомендуемое значение 50%
3. Корректность описания предмета залога критично в случае наличия значительных ошибок в описании и фактическом предмете. В зависимости от степени корректности риск может оцениваться до 100%

Движимое имущество:

• Физическое отсутствие предмета залога, подтвержденное документами о хищении - 100% риск, не позволяющий проводить дальнейшую оценку залогов.
• Наличие споров по залоговому имуществу оценивается в зависимости от хода процессов по оспариванию залогов, экспертную оценку вероятности благоприятного исхода судебных процессов представляет юрист. Риск может оцениваться до 100%
• Риск считается нулевым при возможности полного автономного использования предмета залога, в случае, если автономное использование предмета залога предполагает значительные капитальные вложения к его текущему состоянию, риск оценивается пропорционально уровню затрат.
• По согласованию с юристом Заказчика риск влияния несоответствия реквизитов имущества в договорах залога и документах бухгалтерского учета может оцениваться до 100% (например, в случае наличия дел по оспариванию схожих залогов)

3.6. Полученные результаты оцениваются по следующей градации совокупных рисков

• 0-15% - низкая степень риска, возможность получения залогов высокая
• 15-25% - средняя степень риска, возможность получения залогов существует
• 25-50% - высокая степень риска, возможность получения залогов существует, но связана с дополнительными расходами
• Выше 50% - высокая степень риска, не позволяющая говорить о возможности обращения взыскания на залог.

3.7. После выявления всего перечня обеспечения по кредитным соглашениями расчету совокупного риска возможности взыскания залогового обеспечения, проводится его оценка с применением доходного, затратного и сравнительного подходов для объектов, совокупный риск по которым не превышает 50%.

Требования к оценке прав требования приведены в ФСО и стандартах саморегулируемых организаций оценщиков. Тем не менее, рассматриваемый объект оценки предполагает наличие определенной специфики.

К Оценщику при оценке прав требования должны предъявляться следующие общие требования.

1) Основная задача Оценщика - показать количественные и качественные перспективы реализуемости оцениваемого объекта.

2) Результат оценки, прежде всего, необходим банку, поэтому при проведении оценки Оценщику рекомендуется по согласованию с банком, взаимодействовать с его полномочными специалистами. Данное взаимодействие не предполагает давления на Оценщика со стороны банка и нарушения принципа независимости его деятельности.

3) В описании объектов оценки должны содержаться четкие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект. Не допускается ограничиваться указанием наименований и инвентарных номеров. В случае, если в состав права требования входит залог недвижимого имущества, обязательным является осмотр объектов и приложение к отчету об оценке акта проверки залогов, подписанного представителями Банка.

4) При определении рыночной стоимости в основе всех расчетов и предположений должны лежать достоверные рыночные данные и тенденции. Допущения, основанные исключительно на экспертном мнении Оценщика, должны быть минимизированы.

5) Все приведенные в отчете источники используемой информации должны быть указаны в виде, позволяющем убедиться в их адекватности.

6) Отчет об оценке должен при минимуме объема содержать всю информацию, необходимую для понимания обоснованности полученных результатов.

7) С целью повышения оперативности работ в банк могут быть представлены промежуточные результаты оценки в форме, согласованной с банком.

8) При наличии существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов, должен быть проведен анализ причин такого расхождения и в качестве окончательного выбран наиболее достоверный, по обоснованному мнению Оценщика, результат.

9) Не допускается оценка объекта Оценщиком без осмотра объекта. Фотографии оцениваемых объектов (при большом количестве объектов возможно выборочно - наиболее значимых) в обязательном порядке должны включаться в Приложения к отчету. Фотографии должны объективно отражать состояние объекта оценки;

10) По согласованию с банком и заказчиком Оценщик может определять характеристики объекта оценки, не предусмотренные требованиями федеральных стандартов оценки, но необходимые банку для принятия решения.

11) Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусловленные кредитным процессом. Для минимизации сроков без потери качества Оценщик на этапе постановки задания на оценку должен четко уяснить свою задачу, определить необходимый для работы объем информации и состав документов и оговорить сроки предоставления документов и приоритеты.

12) В разделе анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект в составе права требования, должна присутствовать следующая информация:

• анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;
• ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид имущества в регионе;
• существующие и вероятные потребности в альтернативном использовании объекта оценки;
• степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки);

13) При использовании доходного подхода при построении денежных потоков необходимо опираться на рыночные показатели, в том числе и в той ситуации, когда собственник объекта пользуется преимуществами, ставящими его в более выгодное положение относительно иных участников рынка (льготы и т.п.). Существующие обременения объекта (напр. аренда, сервитут), которые будут сохранены при отчуждении объекта, подлежат обязательному учету при оценке.

4.1. Имущественные права как объекты гражданского оборота

Статья 128 ГК РФ, дающая перечень видов объектов гражданского оборота, причисляет имущественные права к объектам гражданских прав наряду с вещами, включая деньги и ценные бумаги, иным имуществом, работами и услугами; охраняемыми результатами интеллектуальной деятельности и приравненными к ним средствами индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальными благами.

Одним из основных признаков объектов правоотношения является то, что такие объекты должны представлять определенную ценность, которая проявляется в его способности удовлетворять определенные юридически значимые интересы субъектов права. Безусловно, что права требования такой материальной ценностью обладают, что говорит о том, что право (требование) может объектом гражданского оборота.

Указанное положение подтверждается наличием в главе 24 Гражданского кодекса статей, содержащих нормы об уступке прав требования.

4.2. Основание возникновения прав (требований)

Согласно ст. 8 ГК РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, др.

Статья 307 ГК РФ определяет основания возникновения обязательств - это договор, причинение вреда, неосновательное обогащение, иные (часть 2 ст. 307 ГК РФ).

Таким образом, договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, и обязательств.

Гражданские права и обязанности, и обязательства возникают по поводу конкретного объекта.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ч. 1 ст. 307 ГК РФ).

Таким образом, имущественное право, наряду с иным имуществом, - это то, по поводу чего возникают обязательства.

4.3. Обязательство, как основание возникновения прав требований, структура обязательственных правоотношений

Гражданское законодательство употребляет понятие «обязательство» в различных значениях, а именно: обязательство в широком смысле, и узком, т.е. конкретных прав требования кредитора к должнику.

Договор может содержать (и чаще всего содержит) комплекс прав и корреспондирующих им обязанностей. Так, в договоре купли-продажи можно выделить право покупателя требовать передачи товара и корреспондирующую ему обязанность продавца передать товар (первая обязательственная связь). В рамках этого договора существует право продавца требовать уплаты за товар и обязанность покупателя его оплатить (вторая обязательственная связь).

Кредитора и должника можно указать только в простом обязательственном правоотношении, а не в рамках договора в целом.

В сложном обязательственном правоотношении, каким, как правило, является договор, существуют стороны, т.е. субъекты, наделенные как правами, так и обязанностями, т.е. кредиторы и должники одновременно.

Глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» предусматривает порядок замены стороны в одном обязательственном правоотношении (должника или кредитора), а не стороны в договоре (или ином обязательстве в широком смысле), каждая из которых может быть и должником, и кредитором по различным обязательствам, охватываемым конструкцией одного договора.

В ст. ст. 382 - 390 ГК РФ для обозначения лица, которому "принадлежало" уступаемое право, используется термин "кредитор". Кредитором называется активный субъект, наделенный правом требовать совершения действий (воздержания от действий) от должника.

В договоре, содержание которого составляет всего одна правовая связь, одно простое обязательство, перемена активной стороны в обязательстве (кредитора) является и заменой стороны в договоре. Примером такого обязательства является заем: передача права требования другому лицу означает замену стороны в договоре - займодавца.

Зачастую обязательственное правоотношение является сложным, т.е. каждая из его сторон обладает рядом прав и несет ряд обязанностей. Всю совокупность ряда встречных прав и обязанностей сторон следует рассматривать как одно правовое отношение. Отдельные права сторон обязательства в юридической литературе обозначают термином «правомочия». При этом указывается, что они входят в состав субъективного права, отличающегося сложным строением. При перемене лиц в обязательстве изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются.

К вновь заступающему лицу по договору уступки права требования переходит не отдельное правомочие выбывающего лица (право требования), а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.

4.4. Понятие права (требования)

В Гражданском кодексе отсутствует определение права требования (точнее права (требования).

При этом законодатель употребляет понятие права (требования) в нормах главы 24 ГК РФ. Так, в силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

При анализе норм об уступке права (требования), можно сделать вывод, что требование - это не право субъекта потребовать, а то, на получение чего претендует (притязает) правомочное лицо, т.е. исполнения чего он (при наступлении определенных условий) может потребовать от обязанного его правом лица, опираясь на принудительную силу государства.

При этом необходимо только иметь в виду, что при уступке права в порядке, предусмотренном гл. 24 ГК РФ, как практика, так и теория исходят из того, что цессия допускается только в отношении права, возникшего из обязательства.

Согласно пункту 4 статьи 454 ГК РФ к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания и характера этих прав.

При этом по поводу признания за правами (требованиями) вещно-правового статуса существует несколько точек зрения от полного отрицания их вещно-правовой природы до признания права собственности на право требования («право на право») и различия права как содержания и права как объекта.

В любом случае, имея материальную ценность права (требования), являясь по своей сути правами обязательственными, в тоже время являются объектом сделок, наряду с иными имущественными (например, вещными правами)

Вывод: права (требования) являются самостоятельным объектом гражданских правоотношений, наряду с вещами и иными субъектами, а, следовательно, и объектами оценки, с оговоркой об обязательственно-правовом характере их возникновения и регулирования.

Оценка прав требования проводится в несколько этапов. Основные этапы оценки прав требования приведены в Таблице 2.

Таблица 2.

		Проводимые мероприятия
1.	Согласование Задания на оценку	Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения (определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки). Как правило, проводится при участии заказчика и по возможности совмещено с осмотром объекта.
2.	Заключение договора	Договор имеет двухстороннюю форму.
3.	Текущие консультации	Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы
4.	Представление в банк кратких результатов оценки	Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов, Оценщик готовит отчет об оценке
5.	Представление заказчику	Подготовленный отчет представляется заказчику

При формировании задания на оценку необходимо выявить все, входящие в объект оценки составляющие. Как было показано в разделе 2 данных методических указаний объект оценки «право требования» может включать в себя различные виды обеспечения. Идентификация входящих в состав объекта оценки обеспечения проводится на основании кредитных соглашений и обеспечительной документации, являющейся неотъемлемой частью кредитных соглашений.

Перед началом проведения оценки Заказчик и Оценщик оговаривают возможные допущения и ограничения, связанные со спецификой объекта оценки и возможными сложностями с получением информации об объекте оценки.

Специфика оценки прав требования заключается в сложности получения информации об объекте оценки, поскольку большая часть информации находится у Заемщика. После получения информации необходимо провести сверку данных, находящихся в кредитном досье и полученной от Заемщика. В отдельных случаях рекомендуется проводить сверку полученной от Заемщика бухгалтерской отчетности с данными, представляемыми в налоговую инспекцию для предотвращения случаев проведения оценки исходя из недостоверной отчетности.

1. Если кредитный договор заключен с хозяйственным обществом (обществом с ограниченной ответственностью, акционерным обществом), то необходимо проверить, являлась ли такая сделка для общества крупной, и было ли ее заключение согласовано в установленном законодательством и уставом общества порядке. Важной является также проверка полномочий должностного лица хозяйственного общества на совершение такой сделки, так как в уставе могут быть установлены ограничения полномочий единоличного исполнительного органа общества.

При анализе договоров о залоге Оценщику необходимо обратить внимание, что в соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны: предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (ст. 338 ГК РФ).

Поскольку в соответствии с ГК залогодателем может быть только собственник вещи или лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения (ч.2 ст.335) - важным моментом является проверка правоустанавливающих документов на предмет залога.

Поскольку, в соответствии с действующим законодательством, залог здания (сооружения) должен обязательно сопровождаться залогом земельного участка, на котором данное здание расположено (или права аренды данного участка), следует обратить внимание на наличие в составе предмета ипотеки - земли. Отсутствие залога земельного участка влечёт оспоримость залога в целом.

При анализе договора ипотеки - необходимо обратить внимание на то, что в соответствии с ФЗ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Также необходимо проверить, что договор ипотеки, а также дополнительные соглашения к нему (при их наличии) были зарегистрированы в установленном законом порядке (Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации).

В случае, если компетенции Оценщика недостаточно для вынесения профессионального суждения о возможном уровне риска по конкретному кредитному соглашению, то свое мнение по данному вопросу в письменном виде должен предоставить юрист-представитель Заказчика либо представитель специализированной консалтинговой компании.

При анализе договоров поручительства Оценщик должен проверить наличие подписей и печатей на экземплярах договора, соответствие лиц, поименованных в «шапке» договора, ФИО фактически подписавших лиц.

Также проверяется наличие соответствующих решений (Протоколов) органов поручителя - юридического лица.

С учётом укороченного срока исковой давности, установленного для взыскания задолженности с поручителя, принимающему досье необходимо сразу же исчислить данный процессуальный срок. Для этого следует выяснить по условиям кредитного соглашения (с учётом всех дополнительных соглашений) конечный срок возврата кредита, а затем прибавить один календарный год (п.4 ст.364 ГК). Это будет конечный срок исковой давности подачи иска к поручителю. Следует понимать, что в данный срок должно быть не только подано требование к поручителю, но и после истечения определённого Договором поручительства срока на добровольное исполнение своей обязанности поручителем, но и направлено исковое заявление к поручителю. С учётом того, что проблемным кредит, как правило, признаётся при наличии просрочки погашения, можно предположить, что срок погашения кредита уже наступил какое-то время назад, а значит и годичный срок исковой давности к поручителю начал своё течение.

В случае, если компетенции Оценщика недостаточно для вынесения профессионального суждения о возможном уровне риска по конкретному кредитному соглашению, то свое мнение по данному вопросу в письменном виде должен предоставить юрист-представитель Заказчика либо представитель специализированной консалтинговой компании.

Выбор стандарта определяемой стоимости объекта обеспечиваемости прав требования (далее объект оценки) производится исходя из назначения оценки с учетом действующих законодательных норм.

В соответствии со ст. 3 Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» (29.07.98, № 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка любого объекта имущественных прав представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении его стоимости с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

В соответствии со стандартами оценки процесс определения рыночной стоимости предполагает применение трёх подходов к оценке:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Подход по сравнению продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора относительно будущих экономических выгод от владения оцениваемым объектом..

Согласно Федеральным Стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №№ 254, 255 и 256 Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Оценка доходным подходом применяется при проведении оценки залога зданий и сооружений, машин, оборудования, транспортных средств, залоге долей компаний.

При оценке зданий и имущественных комплексов необходимо:

1. Проводить анализ рынка объекта оценки как доходоприносящей недвижимости.
2. Отдельно указать площади: общая площадь здания или имущественного комплекса, площадь для сдачи в аренду.
3. При расчете арендной ставки для объекта оценки сравнительным подходом ставки аренды аналогов следует очистить от НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов, учесть коридорный коэффициент. Указать контактный телефон объекта-аналога.
4. Цена единицы сравнения арендных ставок (руб./1 кв. м) объектов-аналогов должна соответствовать принципу однородности и не превышать 30%.

При оценке оборудования доходный подход применяется для оценки технологических линий.

Транспортные средства. Доходный подход применяется для специализированного транспорта (Ж/Д, водный, грузовые междугородние и международные перевозки, т. п.).

При оценке действующего предприятия необходимо:

1. Прогноз выручки обосновывать прогнозами объемов реализации продукции/услуг, ценах на каждый вид выпускаемой продукции/услуг. Выполняется на основании мощности (имеющихся площадей для сдачи в аренду) оцениваемого предприятия и рыночных ценах реализации единицы продукции/услуг.
2. Исключить разовые и не планируемые доходы.
3. Исследовать ретроспективные данные о предприятии и отрасли.
4. При прогнозе затрат исключить неоправданные затраты.
5. Поскольку предлагаемые банками процентные ставки по кредитам требуют увеличения доходности, которую предприятия не могут гарантировать как в настоящее время, так и в прогнозный период, то для оценки собственного капитала следует применять метод дисконтирования денежного потока для собственного капитала без вычета долгосрочных займов и кредитов. То есть определяется рыночная стоимость действующего предприятия на собственные средства.
6. Выполняются итоговые корректировки: излишек/дефицит собственного оборотного капитала; рыночную стоимость долгосрочных финансовых вложений; рыночную стоимость непрофильных активов.
7. В случае, если предприятие действующее, но имеет ограниченный оставшийся срок жизни на рынке, то доходы в результате деятельности, возможно, будут снижаться, а не увеличиваться.

Ставка дисконтирования

При оценке рыночной стоимости собственного капитала ставка дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного построения в том случае, если не представляется возможным выполнить расчет при применении модели оценки капитальных активов (САРМ).

Премию на размер компании выполнять на основании анализа величины чистых активов сопоставимых компаний.

Ставка капитализации

При переходе от ставки дисконтирования к ставке капитализации для расчета реверсии темп роста доходов (выручки) в постпрогнозный период предусмотреть в пределах 3-5%.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода является наличие развитого рынка.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

• Метод сравнительного анализа продаж.
• Метод валовой ренты.

Основные критерии подбора объектов-аналогов:

1. Тип и вид использования объекта недвижимости;
2. Качество;
3. Передаваемые права;
4. Местоположение;
5. Физические характеристики;
6. Условия и финансирования;
7. Условия и время продажи.

После выбора и сравнения объектов-аналогов с объектом оценки при необходимости должны быть внесены соответствующие поправки.

Поправки могут быть процентными или стоимостными.

Основные методы расчета поправок:

1. Методы, основанные на анализе парных продаж;
2. Экспертные методы расчета и внесения поправок;
3. Статистические методы.

Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР). МВР — это отношение продажной цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период (месяц, квартал, год). Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением МВР на валовой доход за соответствующий период от сдачи (возможно, предполагаемой) в аренду объекта оценки.

Оценка движимого имущества

Движимое имущество включает в себя материальные и нематериальные объекты, не являющиеся недвижимостью. Это имущество не связано с недвижимостью постоянно и, как категория, такое имущество характеризуется возможностью быть перемещенным.

Методы сравнительного подхода - методы, основанные на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставления с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок:

1. Метод рыночной информации: определение стоимости движимого имущества путем использования информации о ценах продаж опубликованных в прайс-листах заводов изготовителей, дилеров или в других источниках информации о ценах продажи.
2. Метод сравнительного анализа продаж: определение стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов движимого имущества с оцениваемым объектом после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.
3. Метод статистического моделирования (метод массовой оценки): способ рассмотрения оцениваемого объекта движимого имущества как представителя некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны.
4. Метод корреляционных моделей: способ оценки объекта движимого имущества, основанный на определении средневзвешенного параметра в условных единицах, характеризующего технико-экономические свойства оцениваемого объекта и связанного пропорциональной зависимостью с его стоимостью

Оценка бизнеса/действующего предприятия

Методы оценки:

1. Метод компании-аналога. Данный метод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа.
2. Метод сделок. Метод ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций.
3. Метод отраслевых коэффициентов. Метод основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.

Затратный подход - совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом корректировки на уровень износа объекта.

Для расчета величины затрат в зависимости от конкретных условий используют либо восстановительную стоимость (расчетную величину затрат в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точной копии оцениваемого объекта, с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна, качества работ), либо стоимость замещения (величину затрат, осуществляемых на дату оценки для воссоздания объекта, аналогичного оцениваемому по полезности, следовательно, допускаются применение современных материалов, технических и технологических решений, соответствие действующим техническим и санитарным требованиям).

При Затратном подходе обязательно определение величины износа или скидки с полной восстановительной стоимости (стоимости замещения). Оценщик вычисляет износ не по нормативным документам, а исходя из его реального физического состояния и соответствия выполняемых функций современным потребностям рынка. Общий износ объекта включает: физическое, функциональное и экономическое устаревание.

Выбор методов оценки при затратном подходе зависит от цели оценки, вида оцениваемого объекта, перспектив его использования. Общим приемом при использовании затратного подхода является деление объекта на составные элементы, применение к каждому из них соответствие. приемов оценки с учетом индивидуального износа.

При затратном подходе к оценке стоимости предприятия используют методы: чистых активов и ликвидационной стоимости. Метод чистых активов применяют для оценки доходных предприятий, имеющих перспективы развития.

Величина ликвидационной стоимости складывается из суммы дисконтированной выручки от продажи активов, уменьшенной на величину обязательств и издержек по ликвидации.

При затратном подходе к оценке стоимости недвижимости определяют рыночную стоимость земли и объектов, расположенных на оцениваемом участке.

Для оценки земельного участка используют методы: сопоставимых продаж; соотнесения (переноса); капитализации земельной ренты: техники остатка для земли; развития (освоения) земельного участка.

При затратном подходе к оценке стоимости зданий и сооружений применяют методы: сравнительной единицы; поэлементной оценки затрат; сметный, а также индексный способ оценки.

При затратном подходе к оценке стоимости машин и оборудования пользуются методами прямой калькуляции и целостной оценки себестоимости.

Затратный подход к оценке стоимости нематериальных активов целесообразен в том случае, если они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Оценщик может использовать метод стоимости создания и метод выигрыша в себестоимости. Метод стоимости создания нематериальных активов предполагает определение полной восстановительной стоимости актива, которая включает расходы по созданию, приобретению и доведению объекта до состояния, позволяющего применять его в запланированных целях. Восстановительная стоимость корректируется в соответствии с коэффициентом морального старения нематериального актива. Метод выигрыша в себестоимости позволяет найти рыночную стоимость нематериального актива на базе экономии в затратах, достигнутой за счет его использования.

Итоговое значение рыночной стоимости объекта определяется на основе согласования полученных результатов оценки по различным подходам путем математического взвешивания на основе экспертного определения значимости того или иного подхода.

После согласования весов подходов необходимо учесть положения Закона «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции от 30.12.2008 г. Согласно ст. 138 которого на удовлетворение требований залогового кредитора направляется 70%, а для кредиторов по кредитным договорам 80% от рыночной стоимости заложенного данному кредитору имущества, но не более основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.

После расчета Оценщиком суммы, которую получит Залогодатель в будущем при реализации имущества по завершении процедуры банкротства, необходимо провести оценку стоимости права требования путем дисконтирование полученной стоимости залогового обеспечения к текущему моменту. Период дисконтирования определяется предполагаемым сроком процедуры банкротства. Заключение о сроках каждого этапа процедуры банкротства предоставляет Заказчик.

1. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 /Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. - М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2006.

2. Европейские стандарты оценки. 2000/Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова, - М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2003.

3. International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.

Право требования возникает в результате гражданско-правовых отношений между двумя контрагентами – кредитором и должником. Оценка прав требований необходима при принятии менеджментом решений в части управления финансовым рычагом предприятия, при осуществлении сделки купли-продажи долгов предприятия, при обращении взыскания на имущество должника, при банкротстве предприятия. Кроме того, оценка прав требований проводится при подготовке сделки по переуступке долгов на свободном рынке, причем объектом сделки могут выступать как права требований, так и залоговое имущество. Реализация прав требований может производиться банками путем переуступки прав и в результате конкурсного производства, посредством взыскания обеспечения для полного или частичного удовлетворения прав требований кредитора.

Оценщик определяет рыночную стоимость прав требований, которая выражается денежной суммой, полученной при реализации прав требований на открытом рынке долгов, либо при реализации имущества, являющегося обеспечением долга. В случае реструктуризации долга оценщик также определяет вероятные денежные поступления в счет погашения долга, которые возникнут в результате будущей финансово-хозяйственной деятельности предприятия-должника.

На сегодняшний день не существует универсальных, общепринятых оценочных методик для оценки прав требований. Оценщики используют методики, утвержденные или согласованные внутри каждой кредитной организации.

В зависимости от типа прав требований перед оценщиком возникает проблема выбора методов оценки. Данный выбор обусловлен существенным отличием предпосылок, то есть статусом должника, юридическими основаниями и предполагаемыми сроками погашения задолженности. При оценке прав требований действующего предприятия и предприятиябанкрота существенным отличием являются предпосылки для оценки риска возврата долгов в полном объеме.

Методика оценки прав требований для действующего предприятия включает в себя проведение тщательного финансового анализа компании и дальнейшее прогнозирование ее деятельности. Из этого следует, что моделирование денежного потока от возврата долгов опирается на тщательное прогнозирование оценщиком источников погашения задолженности, включая чистую прибыль компании, построение прогнозного баланса и определение финансовой устойчивости предприятия в будущем. При оценке рыночной стоимости прав требований по предприятию, находящемуся в процедуре банкротства, оценщик анализирует в первую очередь, какими активами обладает заемщик и насколько перспективен возврат долгов.

Кто является кредитором?

Кредитором может являться лицо, в пользу которого в результате гражданско-правовых отношений возникает право требовать от должника исполнения определенных обязательств: передать вещь, предоставить услугу, исполнить работу.

Первое место в списке наиболее частых кредиторов занимают банки и кредитно-финансовые организации, финансирующие деятельность предприятий и определяющие их дальнейшую работу и стратегию развития бизнеса. Как правило, при банкротстве, в процессе формирования реестра конкурсных кредиторов (комитета кредиторов), генеральными кредиторами, контролирующими, а зачастую и регулирующими процесс проведения процедуры банкротства, являются именно банковские структуры.

Суд признает конкурсными кредиторами тех, кто имеет право голоса при участии в собрании кредиторов. Это право должно быть подтверждено в суде документами о возникновении обязательств. У финансово-кредитных организаций основными документами являются: кредитный договор, договор об ипотеке, договор залога, договор поручительства и прочие документы, подтверждающие право собственности на право требования.

Установленный законодательством порядок удовлетворения требований делит кредиторов на очередных и внеочередных.

Почему качество актива имеет значение?

В составе обязательных подразделений крупных финансовокредитных организаций, как правило, присутствует кредитное подразделение, занимающееся подготовкой документации при проведении операций по кредитованию, и подразделение залоговой службы, осуществляющее мониторинг залогов на предмет фактического наличия, состояния и стоимости актива. Состав активов организации, являющихся предметом залога, а также текущие поручительства, предоставленные в обеспечение кредита, в период срока действия кредитного договора должны проходить обязательный мониторинг на предмет финансового благополучия должника или поручителя, а также подвергаться процедуре индикативной проверки рыночной стоимости залогового актива на предмет ее снижения или увеличения.

Как правило, основная масса «плохих» долгов возникает из-за недостаточного мониторинга залогового имущества со стороны банковских структур. При этом оценщик, анализируя кредитные соглашения, в рамках проведения оценки прав требований, может столкнуться с массой проблем при оценке залогового имущества или поручительства. Примером может послужить случай из практики. Центральное отделение крупного банка, расположенное в Москве, предоставило долгосрочный кредит заемщику, находящемуся в регионе, под залог производственного здания. На момент выдачи кредита предприятие-заемщик было действующим и финансово благополучным, а активы были ликвидными и представляли собой производственный цех с земельным участком. По истечении двух лет на предприятии была начата процедура банкротства. Оценщик выехал на место расположения залогового актива и установил, что предприятие-должник давно ничего не производило, а производственное здание, которое было объектом залога, оказалось практически разрушенным.

Другой проблемой при оценке прав требований может являться сама идентификация прав требований. При стандартном анализе кредитных договоров оценщик может столкнуться с проблемой юридически неквалифицированного составления документов, в результате чего требования кредитора могут быть в дальнейшем отклонены в суде.

Что должно быть в центре внимания?

Основным критерием определения стоимости прав требований является обеспечение, достаточное для покрытия суммы долга. Расчет стоимости права требования осуществляется через основную формулу: рыночная стоимость обеспечения / долг предприятия = % покрытия долга.

В качестве обеспечения могут выступать любые активы предприятия. Активами могут являться объекты недвижимости по договорам ипотеки, оборудование и товарно-материальные ценности по договорам залога, обеспечения и гарантии, предоставляемые как физическими, так и юридическими лицами по договорам поручительства.

Оценщик рассчитывает рыночную стоимость прав требований посредством определения денежного потока и уровня риска, выраженного, как правило, ставкой дисконтирования, необходимой для приведения денежного потока к текущей стоимости.

Основным критерием корректного определения денежного потока является справедливый расчет совокупных гарантий по обеспечению долга, выраженных рыночной стоимостью залогового имущества и поручительства.

На уровень ставки дисконта при оценке права требования влияют тип и ликвидность объектов залога. К рискам относятся также срок взыскания задолженности, требования конкурсного кредитора и дополнительные затраты на реализацию залогового имущества. Из этого следует, что приведенная к текущей стоимости величина денежного потока, с учетом всех рисков и без учета всех единовременных и постоянных расходов, будет являться величиной рыночной стоимости права требования. При определении денежного потока для расчета рыночной стоимости прав требований оценщик анализирует все документы, подтверждающие право собственности на право требования.

В первую очередь проблемы могут возникнуть при идентификации прав требований. При стандартном анализе кредитных договоров оценщик может столкнуться с проблемой, когда имущество является залогом сразу по нескольким кредитным соглашениям. Это может произойти из-за халатности менеджеров кредитных отделов или умышленного допущения ими ошибки. И если это происходит в рамках одной финансово-кредитной организации, то для оценщика, идентифицирующего объект оценки, это является определенной сложностью, которую, однако, он может выявить и учесть при расчете стоимости прав требований. В таком случае базовые предположения по реализации данных прав, полученные от управления банка, могут помочь оценщику в распределении денежного потока между кредитными соглашениями.

Более сложным является вариант, когда одно и то же имущество заложено перекрестно по разным кредитным договорам и разным кредиторам. Наиболее часто это встречается при залоге движимого имущества, поскольку при выдаче кредитов менеджеры банков не в состоянии проверить юридическую чистоту залога. В подобном случае, не обладая полной информацией, оценщик может существенно завысить стоимость прав требований, тогда как стоимость залогового имущества практически не будет покрывать оцениваемое право.

Помимо объектов недвижимости, объектов движимого имущества, материальных ценностей и прочего имущества, являющегося обеспечением прав требований, оценщик анализирует финансовое состояние поручителей.

Анализ и оценка активов должны проводиться оценщиком в соответствии с требованиями стандартов оценки. Стандартными этапами процедуры оценки являются анализ состава и структуры активов, определение количественных и качественных характеристик объектов (при необходимости осуществляется выезд и осмотр активов), анализ соответствующей отрасли и рынка активов. В зависимости от вида актива оценщик определяется с выбором метода оценки рыночной стоимости того или иного объекта и проводит расчет рыночной стоимости в соответствии с общепринятыми методиками оценки.

Зачем нужен поручитель?

В целях минимизации риска по кредитному договору кредитующее подразделение банка в качестве дополнительных гарантий оформляет поручительство юридических и физических лиц. В соответствии со ст. 361 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или частично.

В теории кредитующее подразделение должно осуществлять мониторинг и актуализацию информации о поручителе – юридическом или физическом лице. В ходе проведения мониторинга финансового состояния юридических лиц, являющихся поручителями, кредитное подразделение должно регулярно получать официальную отчетность, заверенную налоговыми органами, расшифровки основных статей баланса в части наиболее дорогостоящих активов, информацию о негативных тенденциях в бизнесе поручителя, а также основных кредиторах поручителя.

При анализе поручителей – физических лиц кредитные подразделения и подразделения риск-менеджмента должны проводить минимальную регулярную проверку наличия личного имущества. На практике кредитные подразделения проводят оценку платежеспособности поручителя всего один раз – при выдаче кредита. Объективным фактором для банков является необходимость обработки огромного массива информации, касающейся сторон, связанных с основным заемщиком. Из-за этого в случае банкротства должника взыскание денежных средств с поручителей осложнено еще и тем, что в течение срока кредитования финансовое положение поручителя может существенно ухудшиться, и к тому времени, когда в отношении основного должника будет проводиться процедура банкротства, поручитель также может стать некредитоспособным.

Зачастую при оценке рыночной стоимости прав требований стоимость по договорам поручительства с физическими лицами приравнивается к нулю, поскольку взыскание задолженности из личного имущества поручителя является практически невозможным в силу юридических тонкостей в отношении взыскания задолженности с имущества граждан. При оценке денежного потока от взыскания с поручителей – юридических лиц оценщик сталкивается с проблемой получения актуальной информации о поручителе, а именно финансовой отчетности, расшифровок статей активов и пассивов, текущего реестра кредиторов, сведений о бизнесе и прочей инсайдерской информации.

В соответствии с нормативно-правовыми актами и документами, регулирующими оценочную деятельность, оценщик обязан осуществить сбор информации, отвечающей требованиям достаточности и достоверности.

Основной информацией, которую будет использовать оценщик для проведения анализа поручителя – юридического лица, станут финансовые показатели деятельности компании. Массив данных, который необходимо собрать при анализе, является существенным, так как для определения платежеспособности поручителя необходимо не только анализировать бухгалтерские данные, но и осуществлять оценку рыночной стоимости всех активов и обязательств. Финансовые и аналитические данные могут быть получены из различных источников, например это статистические базы, включающие информацию по финансовой отчетности, ежеквартальные отчеты эмитентов, базы данных регистраторов и т. д. Конечной целью данного анализа является определение уровня платежеспособности поручителя и возможности исполнения обязательств по договору поручительства.

В текущей практике оценка рыночной стоимости поручительства проводится с существенным дисконтом, который может составлять от 50 до 100% к номинальной стоимости поручительства. Данный дисконт подтверждает ряд крупнейших банков. Это обусловлено тем, что практика взыскания обязательств с поручителей, скорее, негативная.

Учитывая сложную текущую ситуацию с взысканием обеспечения по поручительствам, в 2012 году Высший арбитражный суд Российской Федерации подготовил ряд документов и постановлений, которые затрагивают вопросы разрешения споров, связанных с поручительством. В этих документах предлагается существенно повысить уровень ответственности поручителей.

Когда долг проще продать на рынке?

В момент составления банковской отчетности убытки, выявленные при переоценке прав требований и залогового имущества, являются причиной перегруппировки активов по категориям качества в сторону более низкой категории и, как следствие, приводят к увеличению банковских резервов. Чем больше уровень резервов, тем меньше в конечном итоге стоимость собственного капитала банка и ниже уровень показателей ликвидности.

Для снижения влияния «плохих» долгов на уровень резервов банки реализуют часть проблемных активов, поскольку даже убытки, полученные от реализации, могут быть существенно ниже, чем последствия формирования дополнительных резервов. Согласно ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке, которая называется уступкой требования. Уступка требования, по действующему российскому законодательству, производится по договору цессии.

Несмотря на то что большинством крупных банков созданы отделы по реализации залогового имущества и прав требований, продажа прав требований через специализированные торговые площадки приобретает все большую популярность. Примером могут являться электронные площадки: автоматизированная торговая площадка «Сбербанк-АСТ», В2В, Российский портал залогового имущества, а также множество электронных площадок коллекторских агентств, специализирующихся на продаже проблемных активов и долгов. Как правило, изучая информацию по реализации долгов на таких площадках, можно получить полные данные о сумме долга, характере долга, специфике деятельности компании-должника; определить отраслевую принадлежность и местонахождение должника; подтвердить наличие решения суда о взыскании задолженности, а также оценить круг возможных покупателей долга и, самое главное, цену продажи долга.

В данном случае рыночная статистика по реализации отдельных видов прав требований может представлять для оценщика ценную информацию о реальной рыночной величине дисконта к сумме долга. На практике, после изучения и анализа данных коллекторских агентств и торговых площадок, было установлено, что в среднем на рынке продажи долгов дисконт по ликвидной задолженности юридических лиц может составлять 10–30% от номинальной стоимости долга. Тогда как по неликвидным долгам дисконт может достигать 70–95%. При продаже прав требований физических лиц уровень дисконта более высокий: по ликвидной задолженности (на стадии судопроизводства) – 50–70%; низколиквидные долги реализуются с дисконтом 90–98,5%.

Какого результата ждем?

Что можно считать положительным результатом при оценке права требования? Положительный результат при оценке права требования вытекает из хорошо обеспеченного кредита и достигается в том случае, если долг в полном объеме покрывается суммой обеспечения. При этом уровень риска по таким долгам будет составлять 0%. В противном случае, если кредит относится к плохо обеспеченному или не обеспеченному, стоимость прав требований всегда будет оценена ниже номинала и в размере риска, который определит оценщик.

В мировой практике при выборе метода оценки прав требований особое внимание акцентируется на перспективном финансовом оздоровлении предприятия, сохранении его деятельности, возможности реструктуризации долга с целью дальнейшего его погашения в полном объеме как альтернативе процедуры банкротства предприятия. Для этих целей Международная ассоциация специалистов в области реструктуризации несостоятельности и банкротства (INSOL) разработала основные принципы глобального подхода к работе с кредиторами, призванные ускорить финансовую реструктуризацию и повысить вероятность оздоровления предприятия-заемщика.

В российской практике основным предположением при оценке прав требований будет являться либо переуступка прав требований, либо банкротство должника. Соответственно вопрос об особенностях оценки того или иного типа прав собственности, а следовательно, выбор методики по правам требований будет связан в большинстве случаев или с процедурой банкротства с целью удовлетворения требований всех кредиторов, или с определением рыночного уровня скидки с цены предложения при реализации прав на открытом рынке.