Оценка коммерческой недвижимости сравнительным подходом. Обоснование внесенных корректировок

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Сравнительный подход состоит из следующих этапов:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав Объекта оценки и аналогов.

2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.

3. Выбор единицы сравнения.

4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. Исходные данные об Объекте оценки и аналоги квартир для сравнения представлены в таблице 7.

Таблица 7 - Исходные данные об объектах сравнения (аналогах)

Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки.

При сборе информации по Объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников специализированных периодических изданий и Интернет. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учётом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения, а для жилой недвижимости (квартир) и по физическим характеристикам (количеству комнат, общей площади, типу здания и др.). Все отобранные аналоги сводятся в таблицу 8, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов.

Далее приводится обоснование и расчёт величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Все данные по Объекту оценки должны быть неизменными, а предположительно (гипотетически) меняются только данные об объекте сравнения. Знак корректировки определяется исходя из следующего: если стоимость объекта сравнения при приближении к Объекту оценки по какому-либо элементу увеличивается, то знак корректировки положительный, соответственно, если уменьшается, то знак корректировки – отрицательный.

Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.

Разница между полученными значениями стоимости квартиры и стоимости квартиры с заменённым элементом сравнения ориентировочно и будет составлять величину корректировки.

Величина каждой корректировки обоснована. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений.

На основании полученных данных (величин поправок, как положительных, так и отрицательных) составлена табл. 8

Применяемые корректировки отражены и обоснованы в табл. 9.

Таблица 8 – Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Таблица 9 – Обоснование корректировок

Наименьшее количество корректировок наблюдается у аналога №2, небольшая общая чистая коррекция – у аналога №3, наименьшая валовая коррекция – у аналога №1.

В связи с этим, весовые коэффициенты распределятся следующим образом: аналог №1 – 0,35, аналог №2 – 0,3, аналог №3 – 0,2, аналог №4 – 0,15

Скорректированная стоимость объекта оценки:

12 387 599*0,35+11 765 477*0,3+11 860 851*0,2+15 347 209*0,15 = 12 539 554,3 руб.

Корректировка на торг . При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3 - 7%.

На основании данных сайтов:

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.

Корректировка на условия финансирования . Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.

Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.

Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

Корректировка на удаленность от метро Так как объект оценки и объекты аналоги расположены в одном квартале, то корректировка на удаленность от метро не вносилась.

Корректировка на тип дома . Так как тип дома у объекта оценки и объектов аналогов одинаковый, панельный, корректировка на тип дома не вносилась.

Корректировка на этаж/этажность. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах.

По данным сайтов:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

корректировка на первый и последний этаж составляет 5-15%. Но так как квартиры аналоги находятся примерно все на средних этажах корректировка на этаж/этажность не включается.

Корректировка на количество комнат. По количеству комнат объект оценки и объекты аналоги одинаковы – 3 комнаты. Поэтому корректировка на количество комнат не вносилась.

Корректировка на общую площадь. Данная поправка вводится в том случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м. Посколькуобъекты аналоги незначительно отличается от общей площади объекта оценки корректировка на общую площадь не вносилась.

Корректировка на площадь кухни. Данная поправка вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв.м.

По данным сайтов:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

Величина корректировки принимается в размере 0,5% за каждый 1 кв.м.

Корректировка на жилую площадь. В результате анализа рынка выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м двухкомнатной квартиры в районе Ясенево составляет 157 834 рубля. Поэтому корректировка была рассчитана, как разница между жилой площадью объекта оценки и объекта аналога, умноженная на стоимость 1 кв. м. Корректировка вносилась во все объекты аналоги кроме № 4, поскольку общая площадь объектов аналогов № 1, № 2, № 3 и № 5 отличается в среднем на 2 кв.м. от жилой площади объекта оценки.

Корректировка на высоту потолков . Так как серия дома, а именно П-3, у всех одинаковая то и высота потолков тоже, поэтому корректировка на высоту потолков не вносилась.

По данным сайта:

http://tipdoma.ru/series_p-3.html

Корректировка на окна. Так как окна у объекта оценки и объектов аналогов одинаковые, то корректировка не вносилась.

Корректировка на вид из окна . Так как вид из окна у объекта оценки и объектов аналогов на двор и на улицу, то корректировка не вносилась.

Корректировка на санузел. Санузел у объекта оценки совмещенный, тогда как у объектов аналогов раздельный, поэтому корректировка вносилась в размере 2%.

По данным сайта:

http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html

Корректировка на наличие балкона/лоджии. Данная поправка подразумевает увеличение стоимости квартиры при наличии данного вида улучшения, составляет 1-5%, так как у объекта оценки лоджия, которая имеют преимущества перед балконом, вносим поправку в размере 2% в объект аналог № 3.

По данным сайтов:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02

Корректировка на состояние отделки. Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%. Так как качество отделки объекта оценки не сильно отличается от качества отделки объектов аналогов, поэтому корректировка не вносилась.

Корректировка на дополнительные характеристики. Так как дополнительные характеристики у объекта оценки и объектов аналогов не сильно отличаются, то корректировка не вносилась.

Логику расчета итоговой стоимости объекта оценки и расчета корректировок вы можете посмотреть в этом файле Excel: . В нем также есть блок под названием "правила корректировок", в котором указанны конкретные величины применяемых корректировок. Например для корректировки на удаленность от метро используется коэффициент 1 для отклонения в 200 единиц, это означает, что каждые 200 метров удаленности от метро дают отклонение в цене 1%. Причем все эти величины настраевыемые, в зависимости от того что указанно в вашем отчете в описании корректировок их можно изменять, ведь в различных источниках рекомендации могут отличаться. По 8 основным видам корректировок мы предлагаем использовать автоматический расчет значений, по вашим параметрам.

1. Корректировка на удаленность от остановки общественного транспорта (метро)
2. Корректировка на этаж
3. Корректировка на наличие летних помещений
4. Корректировка на санузел
5. Корректировка на общую площадь
6. Корректировка на жилую площадь
7. Корректировка на площадь кухни
8. Корректировка на состояние

Это не значит, что вы должны использовать все эти корректировки, при желании вы можете проставить в настройке какой-либо из корректировок цифру 0, и автоматический расчет по ней производиться по умолчанию не будет. Также надо понимать, что расстояния между объектами считается по карте напрямую, без учета заборов, ям и других препятствий, которые надо обходить. Яндекс умеет считать расстояние по автомагистралям, но путь пешехода неисповедим, и сколько-нибудь точно считать его научатся нескоро. При создании отчета всегда можно исправить любую авторасчитанную цифру на 0 или вставить свою, если того требует ситуация. В системе также предусмотрена одна произвольная относительная корректировка для учета нетривиальной особенности объекта оценки. Для более точного определения конечной стоимости объекта, также можно использовать абсолютную корректировку, с помощью которой искомая стоимость будет корректироваться не на процент от цены аналога а на определенную сумму. Как правило подобная корректировка используется для учета затрат на улучшения, будь то перепланировка или эксклюзивный ремонт, стоимость которых оценщик вправе определять собственной экспертной оценкой.

В Prosimple определение размеров корректировок производится на основании методики предложенной Научно Практическим Центром Профессиональных Оценщиков, где, согласно методике, корректировки имеют значения:

Е.Е. Яскевич. «Практические методы и примеры проведения сравнительных корректировок при оценке недвижимости (купля-продажа и аренда). Прибыль предпринимателя и внешний износ. Оценка инфраструктурных объектов.» М.: ООО «НПЦПО», 2010 г.

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Сравнительный подход состоит из следующих этапов:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав Объекта оценки и аналогов.

2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.

3. Выбор единицы сравнения.

4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. Исходные данные об Объекте оценки и аналоги для сравнения представлены в таблице 7.

Таблица 7 - Исходные данные об объектах сравнения (аналогах)

Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки.

При сборе информации по Объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников специализированных периодических изданий и Интернет. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учётом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения. Все отобранные аналоги сводятся в таблицу 8, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов.

Далее приводится обоснование и расчёт величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Все данные по Объекту оценки должны быть неизменными, а предположительно (гипотетически) меняются только данные об объекте сравнения. Знак корректировки определяется исходя из следующего: если стоимость объекта сравнения при приближении к Объекту оценки по какому-либо элементу увеличивается, то знак корректировки положительный, соответственно, если уменьшается, то знак корректировки – отрицательный.

Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.

Разница между полученными значениями стоимости квартиры и стоимости квартиры с заменённым элементом сравнения ориентировочно и будет составлять величину корректировки.

Величина каждой корректировки обоснована. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений.

На основании полученных данных (величин поправок, как положительных, так и отрицательных) составлена табл. 8

Применяемые корректировки отражены и обоснованы в табл. 9.

Таблица 8 – Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Таблица 9 – Обоснование корректировок

Наименьшее количество корректировок наблюдается у аналога №3, наименьшая общая валовая коррекция – у аналога №1.

В связи с этим, весовые коэффициенты распределятся следующим образом:
аналог №1 – 0,4, аналог №2 – 0,25, аналог №3 – 0,35.

Скорректированная стоимость объекта оценки:

11 988 816*0,4+15 759 344*0,25+13 406 356*0,35 = 13 427 587 руб.

Похожая информация.